Immobilienkredit im Alter: Auch für Senioren eine echte Alternative
Wer eine eigene Immobilie besitzt, verfügt häufig über ein beträchtliches Vermögen. Doch gerade im Ruhestand entsteht eine besondere Situation: Das Kapital steckt im Haus oder in der Eigentumswohnung, während auf dem Konto möglicherweise die notwendige Liquidität fehlt.
Eine Sanierung steht an, bestehende Kredite sollen abgelöst werden, die Kinder sollen unterstützt werden oder es wird schlicht mehr finanzieller Spielraum im Alter gewünscht.
Viele Eigentümer stellen sich dann dieselbe Frage:
Bekomme ich in meinem Alter überhaupt noch einen Immobilienkredit?
Die Antwort lautet: Ja, ein Immobilienkredit kann auch im hohen Alter möglich sein.
Denn das Alter allein bedeutet keineswegs automatisch, dass eine Bank keinen Kredit mehr vergeben darf oder kann. Entscheidend ist vielmehr die gesamte finanzielle Situation – und bei Eigentümern spielt insbesondere die vorhandene Immobilie eine wichtige Rolle.
Warum viele Senioren glauben, keinen Immobilienkredit mehr zu bekommen
Die Sorge ist nachvollziehbar. Viele ältere Eigentümer haben bereits erlebt, dass klassische Banken bei einer Kreditanfrage zurückhaltend reagieren.
Ein typisches Beispiel: Ein Eigentümer ist 72 Jahre alt, besitzt ein Haus im Wert von 600.000 Euro und benötigt 100.000 Euro Liquidität. Die Immobilie ist vielleicht sogar weitgehend oder vollständig abbezahlt. Dennoch lehnt die Hausbank eine Finanzierung ab.
Schnell entsteht der Eindruck:
„In meinem Alter bekomme ich grundsätzlich keinen Kredit mehr.“
Das ist jedoch zu pauschal.
Die Verbraucherzentrale weist ausdrücklich darauf hin, dass einige Banken Kredite an Rentner vergeben und andere nicht. Sie stellt zugleich klar, dass es keine gesetzliche Vorschrift gibt, wonach ein Immobilienkredit noch zu Lebzeiten vollständig zurückgezahlt werden muss. Entscheidend sind vielmehr die finanzielle Gesamtsituation und die Kreditvergabepolitik des jeweiligen Instituts.
Gerade deshalb kann es sinnvoll sein, nicht ausschließlich bei der eigenen Hausbank anzufragen.
Immobilienkredit für Senioren: Das Alter ist nur ein Faktor
Bei einem Immobilienkredit im Alter betrachten spezialisierte Banken und Finanzierungspartner verschiedene Faktoren.
Besonders wichtig sind:
- der aktuelle Wert der Immobilie
- bereits bestehende Darlehen und Grundschulden
- die gewünschte Kredithöhe
- vorhandene Renten- oder sonstige Einkünfte
- laufende finanzielle Verpflichtungen
- die geplante Laufzeit und Rückführung des Kredits
- der Verwendungszweck der Finanzierung
Gerade bei einer Immobilie mit hohem Wert und nur geringer Restverschuldung kann ein erheblicher finanzieller Spielraum vorhanden sein.
Ein Beispiel:
Eine Immobilie hat einen aktuellen Wert von 500.000 Euro. Es besteht lediglich noch ein Darlehen von 50.000 Euro und der Eigentümer benötigt weitere 100.000 Euro.
Eine solche Ausgangslage ist grundsätzlich anders zu beurteilen als eine Immobilie im gleichen Wert, auf der bereits Darlehen von 400.000 Euro lasten.
Nicht allein das Lebensalter, sondern das Verhältnis zwischen Immobilienwert, bestehenden Belastungen, gewünschtem Kredit und wirtschaftlicher Tragfähigkeit ist entscheidend.
Darf eine Bank einem 70-, 75- oder 80-Jährigen überhaupt noch einen Immobilienkredit geben?
Grundsätzlich: Ja.
Die gesetzlichen Vorgaben verlangen von Banken eine Kreditwürdigkeitsprüfung. Dabei werden Einkommen, Ausgaben, bestehende Schulden und andere wirtschaftliche Verhältnisse berücksichtigt. Auch Immobilien und sonstige Vermögenswerte können in die Gesamtbetrachtung einfließen.
Besonders interessant für ältere Kreditnehmer: Die geltenden Regelungen sehen sogar ausdrücklich vor, dass das mögliche Versterben eines Darlehensnehmers während der Kreditlaufzeit unter bestimmten Voraussetzungen bei der Kreditwürdigkeitsprüfung unberücksichtigt bleiben kann. Voraussetzung ist unter anderem, dass die laufenden Verpflichtungen voraussichtlich erfüllt werden können und die vorhandenen Sicherheiten ausreichend sind, um die Verbindlichkeiten abzudecken.
Eine starre gesetzliche Altersgrenze nach dem Motto „Ab 70 gibt es keinen Immobilienkredit mehr“ gibt es somit nicht.
In der Praxis unterscheiden sich allerdings die Vergaberichtlinien der Banken erheblich.
Der Markt für Immobilienkredite im Alter ist spezieller
Genau hier liegt eine der größten Herausforderungen.
Ein klassischer Baufinanzierungskredit wurde ursprünglich meist dafür konzipiert, eine Immobilie zu erwerben und den Kredit anschließend über Jahrzehnte vollständig zu tilgen.
Bei einem 35-jährigen Kreditnehmer funktioniert dieses Modell entsprechend einfach.
Ein 70- oder 75-jähriger Eigentümer verfolgt jedoch häufig ein völlig anderes Ziel: Die Immobilie ist bereits vorhanden und oft weitgehend bezahlt. Nun soll lediglich ein überschaubarer Teil des Immobilienvermögens in Liquidität umgewandelt werden.
Hierfür gibt es spezielle Seniorenkredite und Immobilienkredite für ältere Eigentümer.
Auch die Verbraucherzentrale beschreibt den Seniorenkredit als Möglichkeit für Menschen über 60. Dabei bleibt der Kreditnehmer Eigentümer seiner Immobilie. Je nach Modell können beispielsweise nur die Zinsen laufend gezahlt und die eigentliche Darlehenssumme erst später zurückgeführt werden.
Die Verbraucherzentrale weist allerdings ebenfalls darauf hin, dass entsprechende Produkte bislang nur von vergleichsweise wenigen Banken und Sparkassen angeboten werden.
Genau deshalb ist der Zugang zu den passenden Finanzierungspartnern entscheidend.
Haus beleihen im Alter statt Immobilie verkaufen
Wer Kapital benötigt, denkt häufig zunächst an einen Immobilienverkauf oder eine Immobilienverrentung.
Doch ein Verkauf ist ein weitreichender Schritt.
Bei einem klassischen Verkauf wird das Eigentum vollständig abgegeben. Wer weiterhin in der Immobilie wohnen möchte, benötigt beispielsweise ein Wohnrecht, Nießbrauchrecht oder einen Mietvertrag.
Bei einem Teilverkauf wird zwar nur ein bestimmter Anteil der Immobilie verkauft. Dafür fällt jedoch regelmäßig ein Nutzungsentgelt für den verkauften Anteil an.
Ein Immobilienkredit funktioniert anders:
Die Immobilie bleibt vollständig im Eigentum des bisherigen Eigentümers und dient lediglich als Sicherheit für die Finanzierung.
Damit können sich einige wesentliche Vorteile ergeben:
100 % Eigentümer bleiben:
Es wird kein prozentualer Anteil der Immobilie verkauft.
Weiterhin in der Immobilie wohnen:
Ein Auszug ist aufgrund der Kreditaufnahme nicht erforderlich.
Von Wertsteigerungen profitieren:
Steigt der Wert der Immobilie, gehört die Immobilie weiterhin vollständig dem Eigentümer.
Flexible Verwendung der Liquidität:
Abhängig von der Finanzierung kann das Kapital beispielsweise für Modernisierung, Umschuldung oder andere persönliche Vorhaben eingesetzt werden.
Spätere Entscheidungen bleiben möglich:
Soll die Immobilie erst in einigen Jahren verkauft werden, kann diese Entscheidung grundsätzlich zu einem späteren Zeitpunkt getroffen werden.
Verbraucherzentrale: Kredit als Alternative zum Teilverkauf prüfen
Gerade bei der Frage Immobilienkredit oder Teilverkauf ist die Einschätzung der Verbraucherzentrale interessant.
Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass ein klassischer Bankkredit gegenüber einem Teilverkauf finanziell erheblich attraktiver sein kann. Neben möglichen Kostenunterschieden nennt sie einen entscheidenden Vorteil: Bei einem Darlehen bleibt das vollständige Eigentum erhalten und damit auch die vollständige Chance auf zukünftige Wertsteigerungen.
Noch deutlicher ist die Empfehlung bei einer Ablehnung wegen vermeintlich zu hohen Alters: Verbraucher sollten sich nach Auffassung der Verbraucherzentrale bei mehreren Anbietern erkundigen. Entscheidend seien die gesamte finanzielle Situation und die Geschäftspolitik des jeweiligen Kreditinstituts – nicht pauschal das Alter.
Auch in ihrem eigenen Ratgeber zu Immobilienkrediten für Seniorinnen und Senioren bezeichnet die Verbraucherzentrale die Kreditaufnahme als klassischen Weg, um Geld aus der eigenen Immobilie verfügbar zu machen.
Was sagt die BaFin zu Immobilienkredit und Teilverkauf?
Hier ist eine differenzierte Betrachtung wichtig.
Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) spricht keine allgemeine Empfehlung aus, wonach ein Immobilienkredit grundsätzlich einem Verkauf oder einer Immobilienverrentung vorzuziehen wäre.
Die BaFin hat sich allerdings intensiv mit dem Immobilien-Teilverkauf beschäftigt und hierzu Verbraucherinformationen sowie eine eigene Kosten-Checkliste veröffentlicht. Auch die Verbraucherzentrale verweist in ihrem aktuellen Ratgeber ausdrücklich auf diese Informationen der BaFin.
Hintergrund sind unter anderem die teilweise komplexen Vertragsstrukturen, laufende Nutzungsentgelte und weitere wirtschaftliche Verpflichtungen eines Teilverkaufs.
Für Eigentümer bedeutet das vor allem:
Nicht vorschnell für ein bestimmtes Modell entscheiden, sondern die Alternativen wirtschaftlich miteinander vergleichen.
Dazu sollte auch geprüft werden, ob ein Immobilienkredit möglich ist.
Wie viel Immobilienkredit kann ich als Rentner bekommen?
Eine pauschale Kredithöhe gibt es nicht.
Bei speziellen Seniorenkrediten nennt die Verbraucherzentrale als Orientierung eine Beleihung von häufig etwa 40 bis 50 Prozent des Immobilienwertes. Die tatsächlich mögliche Finanzierung hängt jedoch immer vom konkreten Anbieter und vom individuellen Fall ab.
Ein entscheidender Punkt ist außerdem die bestehende Belastung.
Beispiel:
Immobilienwert: 600.000 Euro
Bestehende Darlehen: 50.000 Euro
Gewünschter zusätzlicher Kredit: 150.000 Euro
Diese Situation bietet grundsätzlich deutlich mehr Finanzierungsspielraum als:
Immobilienwert: 600.000 Euro
Bestehende Darlehen: 350.000 Euro
Gewünschter zusätzlicher Kredit: 150.000 Euro
Deshalb betrachten wir bei Immverde bereits zu Beginn insbesondere den Immobilienwert und die vorhandenen Grundschulden beziehungsweise Restdarlehen.
Wofür kann ein Immobilienkredit im Alter genutzt werden?
Die Gründe für zusätzliche Liquidität sind sehr unterschiedlich.
Typische Anwendungsfälle sind beispielsweise:
- Modernisierung oder Sanierung der eigenen Immobilie
- energetische Modernisierung
- altersgerechter Umbau
- Ablösung bestehender Darlehen
- Umschuldung teurer Verbindlichkeiten
- Unterstützung von Kindern oder Angehörigen
- größere Anschaffungen
- Aufbau einer Liquiditätsreserve
- Finanzierung von Pflege- oder Betreuungskosten
- Vorbereitung eines späteren Immobilienverkaufs
- finanzielle Wünsche im Ruhestand
Gerade weil die Lebenssituationen unterschiedlich sind, sollte auch die Finanzierung entsprechend individuell aufgebaut werden.
Was ist mit SCHUFA, bestehenden Krediten oder anderen Problemen?
Auch bei einem Immobilienkredit mit werthaltiger Immobilie findet eine Prüfung der wirtschaftlichen Situation statt.
Ein negativer SCHUFA-Eintrag bedeutet daher nicht automatisch, dass jede Finanzierung ausgeschlossen ist. Entscheidend sind unter anderem Art, Höhe und Status des Negativmerkmals sowie die gesamte finanzielle Situation.
Schwerwiegende Negativmerkmale, eine bereits angeordnete Zwangsversteigerung, eine extrem hohe bestehende Immobilienbelastung oder dauerhaft nicht tragfähige Zahlungsverpflichtungen können eine Finanzierung jedoch erheblich erschweren oder ausschließen.
Auch hier gilt deshalb:
Der individuelle Fall muss geprüft werden.
Immverde: Immobilienkredite auch bis ins hohe Alter prüfen
Genau an diesem Punkt setzt Immverde an.
Als Spezialist rund um die Liquidität aus Immobilienvermögen betrachten wir nicht nur klassische Verrentungsmodelle, Teilverkauf oder Immobilienverkauf.
Wir prüfen zunächst, welche Lösung wirtschaftlich und persönlich zur Situation des Eigentümers passt.
Dabei arbeiten wir auch mit spezialisierten Banken und Finanzierungspartnern zusammen, die Immobilienkredite für ältere Eigentümer und Rentner anbieten können.
So können Finanzierungsmöglichkeiten bestehen, die eine klassische Hausbank möglicherweise nicht anbietet.
Im Mittelpunkt stehen dabei insbesondere:
Wie viel ist die Immobilie wert?
Welche bestehenden Grundschulden und Darlehen gibt es?
Wie viel Kapital wird tatsächlich benötigt?
Welche laufende Belastung ist tragbar?
Wie soll der Kredit langfristig zurückgeführt werden?
Aus diesen Faktoren ergibt sich, welche Finanzierung realistisch darstellbar ist.
Immobilienkredit oder Immobilienverrentung – was ist besser?
Darauf gibt es keine pauschale Antwort.
Eine Immobilienverrentung kann in bestimmten Lebenssituationen sinnvoll sein. Gleiches gilt für einen Verkauf mit Wohnrecht, Nießbrauch, Rückmietung oder einen klassischen Immobilienverkauf.
Wenn jedoch lediglich zusätzliche Liquidität benötigt wird und der Eigentümer seine Immobilie grundsätzlich behalten möchte, sollte ein Immobilienkredit unbedingt als Alternative geprüft werden.
Denn warum einen Teil des Hauses verkaufen, wenn eine Finanzierung zu wirtschaftlich sinnvollen Konditionen möglich ist?
Gerade für Eigentümer mit einer weitgehend oder vollständig entschuldeten Immobilie kann ein Immobilienkredit eine interessante Möglichkeit sein, gebundenes Immobilienvermögen verfügbar zu machen, ohne Eigentum abzugeben.
Fazit: Ein Immobilienkredit ist auch im hohen Alter möglich
Die weit verbreitete Annahme, dass Rentner oder ältere Eigentümer grundsätzlich keinen Immobilienkredit mehr bekommen, ist falsch.
Es gibt keine pauschale gesetzliche Altersgrenze für Immobilienkredite. Auch die Verbraucherzentrale weist ausdrücklich darauf hin, dass ältere Kreditnehmer nicht allein aufgrund ihres Alters von einer Finanzierung ausgeschlossen sind.
In der Praxis kommt es jedoch darauf an, die richtigen Banken und Finanzierungspartner zu finden.
Besonders gute Voraussetzungen können bestehen, wenn eine werthaltige Immobilie vorhanden ist, nur geringe bestehende Belastungen bestehen und die gewünschte Kreditsumme in einem vernünftigen Verhältnis zum Immobilienwert steht.
Unser Ansatz bei Immverde: Bevor Eigentum verkauft oder dauerhaft abgegeben wird, prüfen wir, ob sich die benötigte Liquidität auch über einen Immobilienkredit realisieren lässt.
So kann es möglich sein, finanzielle Freiheit zu gewinnen und gleichzeitig 100 % Eigentümer der eigenen Immobilie zu bleiben.
