Der Nießbrauch
Der Gesetzgeber beschreibt den Nießbrauch im BGB und vermittelt dem Inhaber das Recht, eine fremde Sache nutzen zu können. Nutzen heißt in diesem Zusammenhang nicht nur, dass man die Immobilie weiter bewohnen kann, sondern auch zum Beispiel vermieten kann. Der Nießbrauch kann je nach Bedarf lebenslang oder für einen bestimmten Zeitraum vereinbart werden.
Bezieht man den Nießbrauch auf unbewegliche Sachen, wie in unserem Fall eine Immobilie, stellt der Nießbrauch eine Belastung dar. Belastungen werden im Grundbuch in Abteilung II (Lasten und Beschränkungen) eingetragen.
Der Nießbrauch stellt eine Belastung dar, da der neue Eigentümer die Immobilie nicht vollumfänglich nutzen kann. Dieses Recht ist dem Nießbraucher vorbehalten.
Zusammenfassend lässt sich der Nießbrauch im Kontext der Immobilienrente so formulieren, dass der Nießbrauch einem ermöglicht das Eigenheim weiter mietfrei zu bewohnen und zu vermieten, ungeachtet der Tatsache, dass das Eigenheim verkauft wurde.
Der Nießbrauch wird im notariell beurkundeten Kaufvertrag festgehalten. Der Vertrag enthält die Namen und Geburtsdaten der Vertragsparteien sowie die genaue Bezeichnung der Immobilie.
Unterschied Nießbrauch
und Wohnrecht
Das Nießbrauchrecht weist einige Parallelen zum Wohnrecht auf: Beide werden im Grundbuch eingetragen und führen zu einer Belastung des Grundstücks. Beide Rechte können nicht vererbt oder veräußert werden und bestehen auch bei einem Wechsel des Eigentümers der Immobilie durch Veräußerung, Tod oder Insolvenz fort.
Es gibt aber einen deutlichen Unterschied: Anders als beim Wohnrecht kann mit einem Nießbrauchrecht die eigene Immobilie auch vermietet werden, sofern die Vermietung nicht vertraglich ausgeschlossen wurde.
Das kann vorteilhaft sein, wenn beispielsweise der Nießbrauchinhaber die Immobilie aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr bewohnen möchte und in eine Pflegeeinrichtung umzieht. Die Kosten hierfür können dann über die Mieteinnahmen abgedeckt werden.
Ein weiteres Beispiel könnte eine mehrmonatige Reise sein oder der zukünftige Umzug in wärmere Regionen. Hierzu können die zusätzlichen Mieteinnahmen genutzt werden.
Berechnung Kapitalwert Nießbrauch
Der Kapitalwert des Nießbrauchs auf Lebenszeit wird mit dem Jahreswert des Nießbrauchs berechnet. Der Jahreswert ergibt sich aus der marktüblichen Jahresmiete für das zu verrentende Objekt.
Dieser Jahreswert wird wiederum mit einem sogenannten Vervielfältiger multipliziert.
Der Vervielfältiger ergibt sich anhand einer Tabelle, die vom Bund alle zwei Jahre herausgegeben wird. Die Tabelle strukturiert sich nach Alter, Geschlecht und Lebenserwartung.
Als Faustformel gilt ,,Lebenserwartung x Mietersparnis”.
Wird der Nießbrauch nur für einen bestimmten Zeitraum vereinbart, also nicht lebenslang, ergibt sich der Vervielfältiger aus Anlage 9a des Bewertungsgesetzes.
Rechte und Pflichten
Der Nießbraucher übernimmt in der Regel die gewöhnlichen Kosten, die im Zusammenhang mit der Nutzung der Immobilie stehen. Gewöhnliche Kosten sind zum Beispiel kleinere Reparaturen wie der Austausch einer Duscharmatur.
Die außergewöhnlichen Kosten trägt künftig der neue Eigentümer. Hier ist zum Beispiel eine defekte Heizung zu erwähnen.
Selbstverständlich kann die Übernahme von zukünftigen Kosten vertraglich vereinbart werden und von gesetzlichen Regelungen abweichen. Käufer und Verkäufer werden sich vor Vertragsabschluss einig, wer zukünftig welche Kosten zu tragen hat.
Zuletzt, wie bereits an anderer Stelle erwähnt, zählt zu den Rechten die Möglichkeit der Vermietung der eigenen Immobilie.
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