Verkaufen Sie Ihre Immobilie mit Nießbrauch

Die meisten Eigentümer, die den Verkauf mit Nießbrauch wählen, sind daran interessiert, im Hier und Jetzt alles für die Zukunft geklärt zu haben und so ihren wohlverdienten Ruhestand sorgenfrei genießen zu können.

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Die vier elementaren Vorteile des Verkaufs mit Nießbrauch:

  • Liquidität und Zuhause wohnen bleiben zugleich

  • Mietfreiheit trotz Verkauf
  • Lebenslanges Nießbrauchrecht
  • Vermietung an Dritte erlaubt und damit regelmäßige Einkünfte

Die vier elementaren Vorteile des Verkaufs mit Nießbrauch:

  • Eine schnelle Liquidität und finanzielle Freiheit dank Einmalzahlung
  • Mietfreiheit trotz Verkauf

  • Lebenslanges Nießbrauchrecht
  • Vermietung an Dritte erlaubt

Woran Sie beim Verkauf mit Nießbrauch auch denken sollten:

  • Die Immobilie kann nicht mehr vererbt werden
  • Ein Beleihen der Immobilie ist so gut, wie nicht mehr möglich.

In diesen Fällen kann der Teilverkauf der Immobilie eine attraktivere Lösung für Sie sein

Mehr zum Thema Teilverkauf von Immobilien

Wir begleiten Sie.
5 einfache Schritte der Immobilienverrentung

1. Beratungsgespräch

Wir beraten Sie hinsichtlich Ihrer persönlichen Situation und finden gemeinsam heraus, welches Modell der Immobilienverrentung zu Ihren Bedürfnissen passt.

2. Analyse

Nachdem Sie sich für Ihre Immobilienverrentung entschieden haben, bekommen Sie schon eine erste Einschätzung Ihres Immobilienwertes und der möglichen Immobilienrente.

3. Gutachten

Als Basis für einen korrekten Verkaufspreis und ein verbindliches Angebot wird ein Wertgutachten beauftragt. So soll die erste Analyse fachlich und sachlich fundiert werden.

4. Kaufangebot & Annahme

Sie entscheiden über das verbindliche Angebot des zukünftigen Verrentungspartners und nehmen das entsprechende Angebot an. Der Kaufvertrag kann nun vorbereitet werden.

5. Notartermin & Auszahlung

Als letzter Schritt erfolgt der gemeinsame Notartermin. Hier wird der vorher verhandelte Kaufvertrag unterzeichnet, sodass Ihre Auszahlung in die Wege geleitet werden kann.

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Berechen Sie jetzt den Wert Ihrer Immobilie bei Verkauf mit Nießbrauch

Rechner Wohnrecht & Nießbrauch
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* Bitte tragen Sie hier die monatliche Nettokaltmiete ein, die man für eine vergleichbare Immobilie Ihrer Art bezahlen würde.

** Bitte tragen Sie hier das Alter und Geschlecht der jüngeren Person ein, wenn das Recht für beide Ehepartner / Lebensgefährten gelten soll

Die dargestellte Rechnung ist exemplarisch.Als Basis der Berechnungen gilt§ 14 Absatz 1 Satz 4 BewG Kapitalwert einer lebenslänglichen Nutzung oder Leistung im Jahresbetrag von einem Euro für Bewertungsstichtage ab 1. Januar 2021 und Bewertungsgesetz(BewG) Anlage 9 a(zu§ 13) Kapitalwert einer wiederkehrenden, zeitlich beschränkten Nutzung oder Leistung im Jahresbetrag von einem Euro

*Bitte tragen Sie hier die monatliche Nettokaltmiete ein, die man für eine vergleichbare Immobilie Ihrer Art bezahlen würde.
**Bitte tragen Sie hier das Alter und Geschlecht der jüngeren Person ein, wenn das Recht für beide Ehepartner/Lebensgefährten gelten soll

Die dargestellte Rechnung ist exemplarisch. Als Basis der Berechnungen gilt § 14 Absatz 1 Satz 4 BewG Kapitalwert einer lebenslänglichen Nutzung oder Leistung im Jahresbetrag von einem Euro für Bewertungsstichtage ab 1. Januar 2021 und Bewertungsgesetz (BewG) Anlage 9a (zu § 13) Kapitalwert einer wiederkehrenden, zeitlich beschränkten Nutzung oder Leistung im Jahresbetrag von einem Euro

*Bitte tragen Sie hier die monatliche Nettokaltmiete ein, die man für eine vergleichbare Immobilie Ihrer Art bezahlen würde.
**Bitte tragen Sie hier das Alter und Geschlecht der jüngeren Person ein, wenn das Recht für beide Ehepartner/Lebensgefährten gelten soll

Die dargestellte Rechnung ist exemplarisch. Als Basis der Berechnungen gilt § 14 Absatz 1 Satz 4 BewG Kapitalwert einer lebenslänglichen Nutzung oder Leistung im Jahresbetrag von einem Euro für Bewertungsstichtage ab 1. Januar 2021 und Bewertungsgesetz (BewG) Anlage 9a (zu § 13) Kapitalwert einer wiederkehrenden, zeitlich beschränkten Nutzung oder Leistung im Jahresbetrag von einem Euro

„Nach meinem Verständnis von Transparenz und Fairness gegenüber unseren Kunden, ist es eine Selbstverständlichkeit, dass bei einem erfolgreichen Verkauf mit Nießbrauch, nur eine Provision auf den Verkaufspreis anfällt und NICHT auf den berechneten Marktwert der Immobilie.“

Maurice Corbeck

Gründer und Geschäftsführer von Immverde

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Wissenswertes zum Verkauf mit Nießbrauch

Bei einem Verkauf der eigenen Immobilie mit einem Nießbrauchrecht spricht man in den meisten Fällen vom Vorbehaltsnießbrauch. Das bedeutet, dass der Eigentümer der Immobilie wechselt und der bisherige Eigentümer erhält im Gegenzug ein umfassendes Nutzungsrecht. Somit wird es einem ermöglicht die eigene Immobilie zu verkaufen und trotzdem weiter mietfrei zu bewohnen beziehungsweise zu nutzen.

Das Nießbrauchrecht kann nicht veräußert oder vererbt werden und besteht auch bei einem Wechsel oder Tod des neuen Eigentümers der Immobilie fort.

Der Nießbrauch wird zudem als lebenslanges Nutzungsrecht oder für einen bestimmten Zeitraum notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen. Das umfassende Nutzungsrecht erlaubt es unseren Kunden die Immobilie nicht nur, wie gewohnt zu bewohnen, sondern überdies in Zukunft an Dritte zu vermieten und hierdurch Mieteinkünfte zu erzielen.

Sollte etwa ein Aufenthalt in einer Pflegeeinrichtung nicht mehr zu vermeiden sein, kann die Immobilie vermietet werden sodass von den Einkünften die Kosten der Pflegeeinrichtung finanziert werden können. Manche Eigentümer nutzen diese Art der Immobilienrente auch, um in wärmeren Gefilden ihren Ruhestand zu verbringen. Die regelmäßigen Mieteinnahmen können hier optimal genutzt werden.

Besonders hervorzuheben ist, dass der neue Eigentümer zwar im Grundbuch steht, aber der bisherige Besitzer der wirtschaftliche Eigentümer bleibt.

Diese Möglichkeit bieten Verrentungsmodelle mit einem Wohnrecht meistens nicht.

Der Kunde erhält den Verkaufserlös per Einmalzahlung und verfügt somit über die sofortige Liquidität. Der Verkaufspreis berechnet sich aus dem Verkehrswert abzüglich des Wertes des Nießbrauchrechts. Dieser Wert entspricht grob der zukünftigen Miete, auf die der Käufer verzichtet. Bei einem Verkauf mit Nießbrauch wohnt man mietfrei.

Machen Sie jetzt den ersten Schritt!

Für wen ist der Verkauf mit Nießbrauch sinnvoll?

Die meisten Eigentümer, die den Verkauf mit Nießbrauch wählen, sind daran interessiert, im Hier und Jetzt alles für die Zukunft geklärt zu haben und so ihren wohlverdienten Ruhestand sorgenfrei genießen zu können.

Mehr zu den Sicherheiten beim Verkauf mit Nießbrauch
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Häufige Fragen zum Thema:
Verkauf mit Nießbrauch

Einfach ausgedrückt bedeutet es in den meisten Fällen, dass man seine Immobilie verkaufen kann und diese gleichzeitig mietfrei weiter bewohnen kann. Man kann also in seinem geliebten Zuhause wohnen bleiben.

Ebenfalls erlaubt es der Nießbrauch einem sogar die eigene Immobilie zukünftig zu vermieten und Einnahmen zu erzielen, wenn man dies möchte.

Der Gesetzgeber beschreibt den Nießbrauch in den §§ 1030 ff. BGB geregelt und vermittelt dem Inhaber das Recht, eine fremde Sache nutzen zu können. Bezogen auf unbewegliche Sachen, zum Beispiel eine Immobilie, stellt der Nießbrauch eine Belastung dar, die in Abteilung II des Grundbuchs, eingetragen ist.

Die Immobilie wird bei einem Verkauf mit Nießbrauch üblicherweise zu 100% verkauft. Hierdurch ändern sich die Eigentumsverhältnisse. Das spiegelt sich entsprechend im Grundbuch wieder. In Abteilung I des Grundbuch werden die Eigentumsverhältnisse geregelt, sodass der neue Eigentümer eingetragen wird.

Des Weiteren wird der Nießbrauch in Abteilung II des Grundbuch besichert. Der Nießbrauchrechtinhaber wird der “wirtschaftliche Eigentümer” der Immobilie.

Der Nießbraucher ist somit berechtigt die Immobilie vollumfänglich zu nutzen und zum Beispiel zu vermieten.

Bei einem Verkauf mit Nießbrauch wird die Immobilie zu 100% verkauft beziehungsweise wird hier der Vollverkauf vollzogen.

Bei einem Teilverkauf wird, wie der Name schon sagt, nur ein Teil verkauft. Dieser ist auf 50% gedeckelt.

Der Verkauf mit Nießbrauch bietet den Vorteil, dass man für die Zukunft, im Hier und Jetzt, Klarheit schafft, um so eventuellen Unwägbarkeiten und Belastungen in der Zukunft, aus dem Weg zu gehen.

Der Vollverkauf der eigenen Immobilie, kann im höheren Alter und bei einem eventuellen schlechteren Gesundheitszustand als Belastung empfunden werden.

Das Nießbrauchrecht weist einige Parallelen zum Wohnrecht auf. Beide werden im Grundbuch eingetragen und führen zu einer Belastung des Grundstücks. Beide Rechte können nicht vererbt oder veräußert werden und bestehen auch bei einem Wechsel oder Tod des Eigentümers der Immobilie fort.

Es gibt aber einen deutlichen Unterschied. Anders als beim Wohnrecht kann bei einem Nießbrauchrecht die Immobilie auch vermietet werden, sofern die Vermietung nicht vertraglich ausgeschlossen wurde.

Das kann vorteilhaft sein, wenn beispielsweise der Wohnrechtsinhaber aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr bewohnen kann und in ein Pflegeheim umzieht. Die Kosten hierfür können dann teilweise oder komplett über die Mieteinnahmen abgedeckt werden.

Der Wert beziehungsweise Kapitalwert des Nießbrauch, auf Lebenszeit, wird berechnet mit dem Jahreswert des Nießbrauch. Der Jahreswert ergibt sich aus der marktüblichen Jahresmiete für das zu verrentenden Objekt.

Dieser Jahreswert wird wiederum mit dem sogenannten Vervielfältiger multipliziert. Der Vervielfältiger ergibt sich anhand einer Tabelle, die vom Bund alle 2 Jahre veröffentlicht wird und nach Alter, Lebenserwartung und Geschlecht gegliedert ist.

Der aus dieser Berechnung resultierende Wert entspricht dem Kapitalwert des Nießbrauch.

Als Faustformel gilt “Lebenserwartung x Eingesparte Miete”.

Sollte die Nutzungsdauer für einen gewissen Zeitraum, also ein temporärer Nießbrauch, vereinbart werden, wird der Jahreswert mit dem aus Anlage 9a des Bewertungsgesetz zu entnehmenden Vervielfältiger multipliziert.

Das Nießbrauchrecht wird im Grundbuch, in Abteilung II, eingetragen. Üblicherweise wird einer Person oder Personen ein lebenslanges Recht eingetragen. Die Immobilie kann durch diese Person selbst genutzt werden und vermietet werden “Berechtigung zur Fruchtziehung aus der Immobilie”.

Das Recht bleibt auch bei einem Eigentümerwechsel unberührt und endet erst, wenn es bis zum Lebensende vereinbart wurde, mit dem Tod des Berechtigten.

Bei mehreren Berechtigten, zum Beispiel bei einem Ehepaar, endet dieses Recht mit dem Tod des letzten verbliebenen Berechtigten. Eine vorzeitige Beendigung kann durch den Verzicht desBerechtigten erfolgen.

Sollte der Fall eintreten, dass der Eigentümer in die Insolvenz gerät, ist im Falle einer Zwangsversteigerung der Vollstreckungsgläubiger zumeist auch der Grundpfandgläubiger.

Besteht also ein Nießbrauch und zum Beispiel ein Grundpfandrecht, an ein und demselben Grundstück beziehungsweise Immobilie, liegt ein “Kollisionsfall” vor.

Hier ist es von höchster Bedeutung und maßgeblich, dass der Nießbrauch, erstrangig im Grundbuch eingetragen wird. Geht das Nießbrauchrecht anderen Rechten vor, so lässt die Zwangsversteigerung dieses Recht unberührt.

Geht das Nießbrauchrecht dagegen im Rang nach, erlischt dieses durch den Zuschlag bei der Zwangsversteigerung, sofern ein Fortbestehen nicht Bedingung der Versteigerung war.

Erlischt das Nießbrauchsrecht aufgrund der niedrigeren Rangstellung, geht der Nießbraucher nicht leer aus. Er hat einen Anspruch auf Wertersatz aus dem Versteigerungserlös.

Der Nießbrauch und dessen Ausübung beginnt, wenn das Recht im Grundbuch eingetragen wurde. Der Nießbrauch wird meist lebenslang vereinbart, sodass dieser erst endet durch den Tod des Berechtigten.

Bei mehreren Berechtigten, zum Beispiel bei einem Ehepaar, endet dieses Recht mit dem Tod des letzten verbliebenen Berechtigten.

Sollte der Nießbrauch für eine bestimmte Nutzungsdauer, also temporär vereinbart worden sein, endet das Recht zum vorher vereinbarten Zeitpunkt.

Eine vorzeitige Beendigung kann durch den Verzicht des Berechtigten erfolgen.

Normalerweise trägt der Nießbraucher die gewöhnlichen Kosten, die bei ordnungsgemäßen Nutzung und Bewirtschaftung, regelmäßig und in kürzeren Abständen wiederkehrend zu erwarten sind, wie zum Beispiel Nebenkosten, Grundsteuer, Versicherungen und Reparaturen.

Der neue Eigentümer trägt zukünftig die außergewöhnlichen Kosten. Zu diesen gehören weitestgehend solche Maßnahmen, die den wirtschaftlichen Bestand des Eigentums verbessern.

Hierzu gehören größere Instandsetzungsmaßnahmen, wie etwa die Instandsetzung und Erneuerung der elektrischen Anlage, Austausch der Heizungsanlage etc.

Der Gesetzgeber gibt hier allerdings gestalterische Freiheiten in den Vertragsfassungen. Soll heißen, dass sich Nießbraucher und Eigentümer individuell einigen können, sodass für jeden Bedarf eine optimale Lösung gefunden werden kann.

In den allermeisten Fällen ist der Vermieter der Nießbraucher. Er sucht den Mieter aus und legt die Miete fest. Die Mieteinnahmen werden, wie bei einem “gewöhnlicher Vermieter” auch, versteuert.
Die meisten Eigentümer, die den Verkauf mit Nießbrauch wählen, sind daran interessiert im Hier und Jetzt alles für die Zukunft geklärt zu haben und so ihren wohlverdienten Ruhestand sorgenfrei genießen können.

Ob der Verkauf mit Nießbrauch, als Immobilienrente, für Sie am besten geeignet ist und Ihren Bedürfnissen entspricht, kann die Immverde mit Ihnen gemeinsam erarbeiten. Sie selbst und Ihre persönliche Situation geben uns gemeinsam die Richtung vor.

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