Häufige Fragen (FAQ)

Bei einem umfassenden und wichtigen Thema, wie der Immobilienrente beziehungsweise der Immobilienverrentung der eigenen Immobilie entsteht eine Vielzahl an Fragen. Wir möchten unseren Kunden schon vor dem ersten Gespräch eine Übersicht geben, über die Themen und Bereiche zu denen meist die ersten Fragen gestellt werden.

Selbstverständlich können wir mit den aufgeführten Fragen, zu den diversen Modellen der Immobilienrente vorab nicht alle Antworten aufzeigen.

Wir, die Immverde GmbH, möchten hier unserem Anspruch nach Transparenz gerecht werden und relevante Informationen für jeden zugänglich machen.

Themen:

Immobilienverrentung

Die Immobilienverrentung erlaubt es Eigentümern von meist selbst genutzten Immobilien, diese zu verkaufen und weiter zu bewohnen.

Das in der Immobilie gebundene Kapital wird für die Eigentümer liquide und somit nutzbar gemacht, ohne dass sich wesentlich etwas an den Lebens- und insbesondere den Wohnumständen ändert.

Die Erbfrage lässt sich sowohl aus der familiären und finanziellen Sicht mit Ja beantworten.

Die Immobilienverrentung ermöglicht es einem proaktiv, zu Lebzeiten, das Erbe zu steuern hinsichtlich der Frage ”Wer bekommt wieviel zugesprochen?”.

Unter Umständen kann durch das aktive Steuern die Erbschaftsteuer vermieden werden und zusätzlich werden mögliche Streitigkeiten, innerhalb der Familie, vermieden.

Des Weiteren steht selbstverständlich auch die eigene finanzielle Nutzung der erarbeiteten Immobilie im Vordergrund. Schon zu Lebzeiten von seiner Immobilie und dem Wertzuwachs partizipieren.

Es gibt verschiedene Beweggründe, warum sich Menschen für die Immobilienverrentung entscheiden.

Einer der Hauptbeweggründe für die Immobilienverrentung ist, dass die finanzielle Unabhängigkeit im Alter sichergestellt wird und man gleichzeitig in seinem Zuhause wohnen bleiben kann.

Manch einer möchte sich zusätzlich einen lang gehegten Traum erfüllen, der bisher vielleicht nicht im finanziellen Rahmen war.

Andere wiederum möchten schon vor dem eigenen Ableben das Erbe proaktiv aufteilen und so eventuell aufkommende Streitigkeiten zwischen den Familienmitgliedern vermeiden. Für manch einen ist es wichtig, im Hier und Jetzt für den Pflegefall vorgesorgt zu haben, um so die Kinder oder Enkelkinder nicht finanziell zu belasten. Oft wird die Immobilienrente auch für kostenintensive altersgerechte Umbauten genutzt.

Die Immobilienverrentung kann es einem unter Umständen erlauben, im eigenen Zuhause gepflegt zu werden.

Durch die diversen Verrentungsmodelle ist es möglich, auf so gut wie jede Lebenssituation einzugehen und die passende Lösung zu finden.

Der Verkauf mit Nießbrauch

Bei einem Verkauf der eigenen Immobilie mit einem Nießbrauchrecht wechselt die Immobilie den Eigentümer. Der bisherige Eigentümer erhält im Gegenzug ein umfassendes Nießbrauchrecht.

Der Nießbrauch erlaubt es dem bisherigen Eigentümer der Immobilie, diese wie gewohnt zu bewohnen und zu nutzen.

Die Immobilie kann in Zukunft auch an Dritte vermietet werden, wodurch Mieteinkünfte erzielt werden können.

Der Verkauf mit Rückanmietung

Bei einem Verkauf mit anschließender Rückanmietung wird die Immobilie verkauft und geht über auf den neuen Eigentümer über. Mit dem neuen Eigentümer wird vereinbart, dass der Verkäufer zum zukünftigen Mieter wird.

Der Teilverkauf
Beim Teilverkauf der Immobilie handelt es sich zwar um einen Verkauf, aber der Begriff Teilverkauf gibt auch schon den Hinweis, dass hier nicht das ganze Objekt verkauft wird, sondern nur ein Teil beziehungsweise prozentualer Anteil der Immobilie.

Die Leibrente
Die Leibrente erlaubt es einem, wie bei den anderen Verrentungsmodellen, seine Wohnung oder sein Haus zu verkaufen und trotzdem darin wohnen zu bleiben.

Der Kaufpreis wird meist lebenslang, monatlich oder quartalsweise gezahlt, in Form der Leibrente.

Bei einer Immobilienverrentung muss man nicht ausziehen. Die Immobilienverrentung löst eben genau diese Herausforderung im Alter.

Die Immobilie wird liquide und finanziell nutzbar gemacht, bei gleichzeitigem Verbleib in den eigenen vier Wänden.

Für die Immobilienverrentung eignen sich so gut, wie alle Immobilien. Die übliche Immobilie, die verrentet wird, ist die selbst genutzte Wohnung oder das selbst genutzte Haus.

Selbstverständlich kann man auch Mehrfamilienhäuser, Gewerbeeinheiten oder Grundstücke verrenten. Die Immverde kann auch hier ihren Kunden weiterhelfen, eine geeignete Lösung zu finden.

Wichtig zu erwähnen ist, dass Ihnen als Eigentümer bis zu einem erfolgreichen Verkauf Ihrer Immobilie keinerlei Kosten entstehen. Sollten Sie sich unter Umständen nicht für die Immverde entscheiden, bitte achten Sie auf diesen Aspekt auch bei anderen Anbietern.

Ob Kosten entstehen oder in welcher Höhe, zum Beispiel in Form von Provisionen oder Nutzungsentgelten, hängt stark von den jeweiligen Immobilienverrentungen ab.

Der übliche Ablauf der Verrentung gestaltet sich in folgenden Schritten:

● Unverbindliches Beratungsgespräch
● Entscheidung, ob und welche Immobilienverrentung die richtige ist
● Beauftragung der Immverde GmbH
● Gutachten und Vertragsdetails
● Prüfung verbindlicher Angebote
● Angebotsbestätigung
● Notartermin
● Auszahlung

Die Käufer einer Immobilie, die durch die Immobilienverrentung dem Markt zur Verfügung gestellt wird, sind ganz unterschiedlicher Natur und differenzieren zu den jeweiligen Verrentungsmodellen.

Das kann zum einen die Familie sein, die sich jetzt schon eine Immobilie für die Zukunft sichern möchte und sich so vor der weiteren Preisentwicklung schützen möchte.

Es kann aber auch sein, dass ein privater oder ein institutioneller Investor eine Immobilie erwirbt. Zu guter Letzt sind hier ebenfalls noch Stiftungen zu nennen, die zum Kreis der Käuferschaft gehören können.

Unabhängig vom Käufer steht der Verbleib, im eigenen Zuhause ,für unsere Kunden an höchster Stelle.

In den meisten Fällen können wir diese Frage bejahen. Ob die Immobilienverrentung für Ihrer individuelle Situation und Lebensumstand der richtige Weg ist, lässt sich pauschal nicht beantworten.

Es kommt auf eine Vielzahl von Faktoren an, die bei jeder Immobilie und Eigentümer neu berücksichtigt
werden müssen.

Die Immverde berät Sie individuell und erarbeitet mit Ihnen gemeinsam, welcher Weg für Sie der optimale ist.

Wichtig ist, dass Sie am Ende mit einem guten Gefühl und gutem Gewissen eine Entscheidung fällen.

Der Marktwert Ihrer Immobilie, im Rahmen der Immobilienverrentung, wird durch ein unabhängiges und qualifiziertes Wertgutachten bestimmt.

Dieses Gutachten bildet die Grundlage für alle weiteren Berechnungen hinsichtlich der Verrentung Ihrer Immobilie.

Verkauf mit Nießbrauch

Einfach ausgedrückt bedeutet es in den meisten Fällen, dass man seine Immobilie verkaufen kann und diese gleichzeitig mietfrei weiter bewohnen kann. Man kann also in seinem geliebten Zuhause weiter wohnen bleiben.

Ebenfalls erlaubt es der Nießbrauch einem sogar, die eigene Immobilie zukünftig zu vermieten und Einnahmen zu erzielen, wenn man dies möchte.

Der Gesetzgeber beschreibt den Nießbrauch in den §§ 1030 ff. BGB und vermittelt dem Inhaber das Recht, eine fremde Sache nutzen zu können. Bezogen auf unbewegliche Sachen, zum Beispiel eine Immobilie, stellt der Nießbrauch eine Belastung dar, die in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen ist.

Die Immobilie wird bei einem Verkauf mit Nießbrauch üblicherweise zu 100 % verkauft. Er wird der Vollverkauf vollzogen. Hierdurch ändern sich die Eigentumsverhältnisse. Das spiegelt sich entsprechend im Grundbuch wieder. In Abteilung I des Grundbuchs werden die Eigentumsverhältnisse geregelt, sodass der neue Eigentümer eingetragen wird.

Des Weiteren wird der Nießbrauch in Abteilung II des Grundbuchs besichert. Der Nießbrauchrechtsinhaber bleibt der sogenannte „Wirtschaftliche Eigentümer” der Immobilie.

Der Nießbraucher ist somit berechtigt, die Immobilie vollumfänglich zu bewohnen, zu nutzen und zu vermieten.

Bei einem Verkauf mit Nießbrauch wird die Immobilie zu 100 % verkauft. Das Eigentum geht auf den Käufer über.

Bei einem Teilverkauf wird, nur ein Teil der Immobilie verkauft. Dieser Anteil ist auf maximal 50 % gedeckelt.

Bei beiden Verrentungsmodellen wird der weitere Verbleib und die Nutzung über das Nießbrauchrecht geregelt.

Der Verkauf mit Nießbrauch bietet den Vorteil, dass man für die Zukunft im Hier und Jetzt Klarheit schafft, um so eventuellen Unwägbarkeiten und Belastungen in der Zukunft aus dem Weg zu gehen.

Der spätere Vollverkauf der eigenen Immobilie kann im höheren Alter als Belastung empfunden werden.

Das Nießbrauchrecht weist einige Parallelen zum Wohnrecht auf. Beide werden im Grundbuch eingetragen und führen zu einer Belastung des Grundstücks. Beide Rechte können nicht vererbt oder veräußert werden und bestehen auch bei einem Wechsel oder Tod des Eigentümers der Immobilie fort.

Es gibt aber einen deutlichen Unterschied. Anders als beim Wohnrecht kann bei einem Nießbrauchrecht die Immobilie vermietet werden, sofern die Vermietung nicht vertraglich ausgeschlossen wurde.

Der Wert des Nießbauch beziehungsweise Kapitalwert des Nießbrauchs auf Lebenszeit wird berechnet mit dem Jahreswert. Der Jahreswert ergibt sich aus der marktüblichen Jahresmiete für das zu verrentende Objekt.

Dieser Jahreswert wird wiederum mit dem sogenannten Vervielfältiger multipliziert. Der Vervielfältiger ergibt sich anhand einer Tabelle, die vom Bund alle 2 Jahre veröffentlicht wird und nach Alter, Lebenserwartung und Geschlecht gegliedert ist.

Der aus dieser Berechnung resultierende Wert entspricht dem Kapitalwert des Nießbrauchs.

Als Faustformel gilt “Lebenserwartung x Mietersparnis”.

Sollte die Nutzungsdauer für einen bestimmten Zeitraum, also ein temporärer Nießbrauch, vereinbart werden, wird der Jahreswert mit dem aus Anlage 9a des Bewertungsgesetzes zu entnehmenden Vervielfältiger multipliziert.

Das Nießbrauchrecht wird im Grundbuch in Abteilung II eingetragen. Üblicherweise wird einer Person oder Personen ein lebenslanges Recht eingeräumt. Die Immobilie kann durch diese Person selbst genutzt und vermietet werden “Berechtigung zur Fruchtziehung aus der Immobilie”.

Das Recht bleibt auch bei einem Eigentümerwechsel unberührt. Der Nießbrauch endet erst mit dem Tod des Berechtigten, wenn dieser lebenslang vereinbart wurde.

Bei mehreren Berechtigten, zum Beispiel bei Ehepartnern, endet dieses Recht mit dem Tod des letzten verbliebenen Berechtigten. Eine vorzeitige Beendigung kann durch den Verzicht des Berechtigten erfolgen.

Sollte der Fall eintreten, dass der Eigentümer in die Insolvenz gerät, ist im Falle einer Zwangsversteigerung der Vollstreckungsgläubiger zumeist auch der Grundpfandgläubiger.

Besteht also ein Nießbrauch und zum Beispiel ein Grundpfandrecht an ein und derselben Immobilie, liegt ein “Kollisionsfall” vor.

Hier ist es von höchster Bedeutung und maßgeblich, dass der Nießbrauch erstrangig im Grundbuch eingetragen wird oder ggf. eine zusätzliche Sicherungszweckerklärung vereinbart wurde. Geht das Nießbrauchrecht anderen Rechten vor, so lässt die Zwangsversteigerung dieses Recht unberührt.

Geht das Nießbrauchrecht dagegen im Rang nach, erlischt dieses durch den Zuschlag bei der Zwangsversteigerung, sofern ein Fortbestehen nicht Bedingung der Versteigerung ist.

Erlischt das Nießbrauchrecht aufgrund der niedrigeren Rangstellung, geht der Nießbraucher nicht leer aus. Er hat einen Anspruch auf Wertersatz, aus dem Versteigerungserlös.

Der Nießbrauch und dessen Ausübung beginnt, wenn das Recht im Grundbuch eingetragen wurde. Der Nießbrauch wird meist lebenslang vereinbart, sodass dieser erst durch den Tod des Berechtigten endet.

Bei mehreren Berechtigten, zum Beispiel bei Ehepartnern, endet dieses Recht mit dem Tod des letzten verbliebenen Berechtigten.

Sollte der Nießbrauch für eine bestimmte Nutzungsdauer, also temporär vereinbart worden sein, endet das Recht zum vorher vereinbarten Zeitpunkt.

Eine vorzeitige Beendigung kann durch den Verzicht des Berechtigten erfolgen.

Normalerweise trägt der Nießbraucher die gewöhnlichen Kosten, die bei ordnungsgemäßer Nutzung und Bewirtschaftung regelmäßig und in kürzeren Abständen wiederkehrend zu erwarten sind. Diese Kosten sind zum Beispiel Nebenkosten, Grundsteuer, Versicherungen und Reparaturen.

Der neue Eigentümer trägt zukünftig die außergewöhnlichen Kosten. Zu diesen gehören weitestgehend solche Kosten die den wirtschaftlichen Bestand des Eigentums verbessern.

Hierzu zählen größere Instandsetzungsmaßnahmen, wie etwa die die Erneuerung oder Austausch der Heizungsanlage.

Der Gesetzgeber gibt hier allerdings gestalterische Freiheiten in den Vertragsfassungen. Soll heißen, dass sich Nießbraucher und Eigentümer individuell einigen können, welche Partei zukünftig welche Kosten trägt.

Üblicherweise ist der Vermieter auch der Nießbraucher. Er sucht den Mieter aus und legt die Miete fest. Die Mieteinnahmen werden, wie bei einem “gewöhnlichen Vermieter” auch, versteuert.

Die meisten Eigentümer, die den Verkauf mit Nießbrauch wählen, sind daran interessiert, in der Gegenwart alles für die Zukunft geklärt zu haben. In Folge dessen kann der wohlverdiente Ruhestand sorgenfrei geplant werden.

Ob der Verkauf mit Nießbrauch, als Immobilienrente, für Sie am besten geeignet ist und Ihren Bedürfnissen entspricht, kann die Immverde mit Ihnen gemeinsam erarbeiten.

Verkauf mit Rückanmietung

Bei einem Verkauf mit anschließender Rückanmietung wird die Immobilie verkauft und geht über auf den neuen Eigentümer.

Mit dem neuen Eigentümer wird vereinbart, dass der Verkäufer und somit dann ehemaliger Eigentümer zum zukünftigen Mieter wird.

Der Mietvertrag dient dazu, das Verhältnis von Eigentümer und Mieter zu regeln. Der Verkauf der Immobilie ist mit dem notariell beurkundeten Mietvertrag verflochten.

Der Verkauf mit Rückanmietung hat zufolge, dass sich die Eigentumsverhältnisse ändern. Der Verkauf wirkt sich ebenfalls auf das Grundbuch aus. Hier wird der neue Eigentümer in Abteilung I des Grundbuchs eingetragen, sodass die Eigentumsverhältnisse klar geregelt sind.

An den Verkauf der Immobilie ist die anschließende Rückanmietung durch den Verkäufer vorgesehen. Der Mietvertrag wird notariell beurkundet und ist Teil des Verkauf.

Mit dem Käufer wird vereinbart, dass zukünftige Mieterhöhungen ausgeschlossen sind.

So verhält es sich ebenfalls für die ordentliche Kündigung durch den Eigentümer, wie zum Beispiel durch die Anmeldung von Eigenbedarf.

Hier wird dem Verkäufer ein hohes Maß an Absicherung für die Zukunft gewährt.

Der Hauptunterschied zu anderen Immobilienrenten ist der, dass bei einem Verkauf mit Rückanmietung kein Wohnrecht oder Nießbrauch im Grundbuch eingetragen wird.

Zur Absicherung der Wohnverhältnisse und dem weiteren Verbleib im eigenen Zuhause dient hier ein Mietvertrag.

Einer der großen Vorteile zu anderen Immobilienrenten ist, dass hier kein wertminderndes Recht, wie der Nießbrauch oder das Wohnrecht, im Grundbuch eingetragen werden.

Das hat zufolge, dass man den vollen marktüblichen Verkaufspreis erzielt. Dem Verkäufer ermöglicht der Verkauf mit Rückanmietung die volle Wertschöpfung aus der eigenen Immobilie.

Der Mietvertrag hat den großen Vorzug der vollen Flexibilität für die Zukunft.

Der Mietvertrag wird unter normalen Umständen auf unbestimmte Zeit vereinbart. Dementsprechend kann man in seinem Zuhause so lange wohnen bleiben, wie man möchte.

Sollte man irgendwann die Immobilie nicht mehr bewohnen wollen, kann der Mietvertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist, normalerweise 3 Monate, ganz einfach gekündigt werden.

Vorab sei erwähnt, dass bei den meisten Eigentümern beziehungsweise Verkäufern, keine Steuern auf den Verkaufserlös anfallen.

Die Spekulationssteuer fällt nicht an für den Eigentümer wenn
● dieser im Jahr des Verkaufs und den beiden Jahren davor in seiner selbstgenutzten Immobilie gewohnt hat.
●dieser die Immobilie nicht selbst nutzt, aber vor mehr als zehn Jahren erworben hat.

In Fall eines Umzugs würde das Mietverhältnis durch den Mieter aufgekündigt werden. Das Mietverhältnis endet dann.

Im Todesfall geht das Mietverhältnis auf die Erben über, sofern der Verstorbene alleine gelebt hat oder keine andere Person den Vertrag übernehmen möchte.

Die Erben übernehmen die Wohnung und kommen für mögliche Schönheitsreparaturen, Räumungskosten oder fällige Mietzahlungen aus dem Nachlass auf.

Instandhaltungen und Renovierungen sind fortan Aufgaben des neuen Eigentümers, wie bei einem klassischen Mietverhältnis.

Unter Umständen wird vereinbart, dass Schönheitsreparaturen übernommen werden. Für gewöhnlich werden diese Kosten bis zu einer vorher vereinbarten Grenze, pro Jahr, vom Mieter übernommen wird.

Sollte es zu einer Insolvenz des Eigentümers kommen, würde die Immobilie in die Insolvenzmasse fallen und ggf. bei einer Zwangsversteigerung versteigert werden.

Der Ersteher der Immobilie wäre danach berechtigt, das Mietverhältnis, unter Einhaltung der gesetzlichen Frist, zu kündigen.

Der Verkauf mit Rückanmietung wird oft von Eigentümern genutzt, die bereits klare Pläne für die Zukunft haben, um den Lebensmittelpunkt in eine Seniorenresidenz zu verlegen oder sich alle Eventualitäten für die Zukunft offen lassen möchten. Der Mietvertrag eröffnet einem agil und flexibel auf die Umstände des Lebens zu reagieren.

Ganz klar steht der maximale Ertrag im Fokus. Durch den Verkauf mit Rückanmietung wird im Allgemeinen der volle marktgerechte Verkaufspreis erzielt.

Ob der Verkauf mit Rückanmietung, als Immobilienrente, für einen am besten geeignet ist und den eigenen Bedürfnissen entspricht, kann die Immverde mit Ihnen gemeinsam erarbeiten.

Sie persönlich geben uns die gemeinsame Richtung vor.

Teilverkauf

Beim Teilverkauf der Immobilie handelt es sich zwar um einen Verkauf, aber der Begriff Teilverkauf gibt auch schon den Hinweis, dass hier nicht das ganze Objekt verkauft wird, sondern nur ein Teil.

Der oder die Eigentümer legen fest, welche Summe beziehungsweise finanzielle Mittel benötigt werden und geben damit auch schon die Richtung vor, wie groß der Teil sein wird, der von der eigenen Immobilie verkauft wird.

Die Obergrenze des Teilverkaufs sind 50 % und die Untergrenze bildet bei den meisten Anbietern eine Auszahlung in Höhe von 100.000 €. Wenn eine Immobilie zum Beispiel 500.000 € wert ist, werden hier mind. 20 % verkauft, da diese 20 % wiederum der Minimumauszahlung in Höhe von 100.000 € entspricht.

Das Nutzungsentgelt muss der Teileigentümer, der zuvor noch Alleineigentümer war, für den Teil seiner Immobilie entrichten der verkauft und ausgezahlt wurde.

Der verkaufte Teil kann durch den vereinbarten Nießbrauch weiterhin voll und ganz genutzt werden. Um diesen Vorteil zu genießen, zahlt der Teileigentümer zukünftig ein monatlich vereinbartes Nutzungsentgelt.

Höhe des Nutzungsentgelts

Das Nutzungsentgelt orientiert sich an dem zuvor ausgezahlten Kapitalbedarf. Durchschnittlich werden ca. 3 %, pro Jahr, des ausgezahlten Kapitalbedarfs berechnet.

Beispielberechnung Nutzungsentgelt

Frau und Herr Mustermann besitzen ein Haus im Wert von 600.000 €. Das Ehepaar hat einen Kapitalbedarf von 300.000 €, also 50 % des Hauswertes.

Hierfür möchte der Teilkäufer von nun an ca. 3 % im Jahr als Nutzungsentgelt. Somit wären das 9.000 € im Jahr beziehungsweise 750 € im Monat.

Teilkäufer bieten die Möglichkeit an, den verkauften Anteil zurück zu erwerben. Die Basis für den Rückkauf bildet ein aktuelles Immobiliengutachten, zur Wertermittlung.

Der Teilkäufer versteht sich allgemein als stiller Teilhaber. Sie bewohnen und vermieten Ihre Immobilie. Hierdurch wird die Rolle eines alleinigen Eigentümers eingenommen, wodurch Ihre Entscheidungsgewalt zu 100% bei Ihnen liegt. So entsteht die Pflicht, sich um die Instandhaltung und Renovierung zu kümmern.

Es gibt allerdings Teilkäufer die sich an den Instandhaltungskosten, bis zu einem bestimmten Betrag, beteiligen.

Die teilverkaufte Immobilie kann vermietet werden. Hierbei muss von den Mieteinnahmen allerdings das vereinbarte monatliche Nutzungsentgelt an den Teilkäufer in Abzug gebracht werden.

Je nachdem, was vertraglich vereinbart wird, ist auch die Nutzungsüberlassung bis zum Tod möglich.

Die Änderung der Eigentumsverhältnisse wird im Grundbuch in aufgenommen. Aus dem Alleineigentümer wird nun ein Teil-Eigentümer. Im Umkehrschluss wird der Teilkäufer gleichermaßen zum Teil-Eigentümer.

Im Konkreten werden Miteigentumsanteile im Grundbuch festgehalten. Diese Miteigentumsanteile entsprechen dem Wert der Auszahlung.

Der Verkauf der Immobilie ist das Ziel des Teilverkaufs, sodass am Ende der gewünschten Nutzung der Vollverkauf vollzogen wird.

Der Teilkäufer organisiert und führt den Verkauf durch. Für den Verkauf fällt üblicherweise eine Verkaufsprovision an.

Ein Teilverkauf ist dann möglich und macht dann Sinn, wenn 50 % des Wertes der Immobilie die noch bestehende Restschuld übersteigt.

Beispiel Teilverkauf mit beliehener Immobilie

Möglicher Teilverkauf

Herr Mustermann hat eine Restschuld bei der Bank von 100.000 €. Sein Haus hat einen Wert von 400.000 €. Herr Mustermann müsste in diesem Beispiel nur 25 % seines Hauses verkaufen, um die 100.000 Restschuld abzulösen. Zugleich bleibt er damit unter der 50 %-Grenze.

Nicht möglicher Teilverkauf

Herr Mustermann hat eine Restschuld bei der Bank von 300.000 €. Sein Haus hat einen Wert von 400.000 €. Herr Mustermann müsste in diesem Beispiel 75 % seines Hauses verkaufen, um die 300.000 € Restschuld abzulösen. Damit überschreitet er die 50 %-Grenze.

Herr Mustermann könnte sich allerdings auf die 50 % und damit 200.000 € begrenzen. Die restlichen 100.000 € könnte Herr Mustermann über alternative Finanzierungsquellen beziehen.

Diese Frage lässt sich pauschal nicht beantworten und hängt von den persönlichen Bedürfnissen ab. Hierfür sollte man sich diverse Fragen stellen hinsichtlich dem persönlichen Liquiditätsbedarf, Lebenssituation, Erben, Gesundheitszustand etc.

Ob der Teilverkauf als Immobilienrente für Sie am besten geeignet ist und Ihren Bedürfnissen entspricht, kann die Immverde mit Ihnen gemeinsam erarbeiten.

Durch das vereinbarte Nießbrauchrecht ist man geschützt. Womöglich wird eine zusätzliche Sicherungszweckerklärung vereinbart.

Als Teileigentümer muss man einem möglichen Verkauf der Immobilie zustimmen. Der bereits verkaufte Anteil bekommt damit einen neuen Miteigentümer. Dieser neue Eigentümer muss sich jedoch an die gleichen vertraglichen Gegebenheiten halten, wie der vorherige Teilkäufer.

Leibrente

Bei der Leibrente nutzt man eine eigene Form des Immobilienverkaufs. Der bisherige Eigentümer verkauft seine meist selbst genutzte Immobilie.

Der Unterschied zu einem “normalen” Kaufvertrag ist jedoch der, dass bei einer Leibrente ein in der Regel lebenslanges Wohnrecht vereinbart wird. Das hat den Vorteil, dass der bisherige Eigentümer in seinem gewohnten Umfeld wohnen bleiben kann.

Der Kaufpreis wird im Anschluss den Wünschen des Leibrenten-Empfängers entsprechend ausgezahlt. In der Regel wird eine monatliche Auszahlung der Leibrente vereinbart. Eine Zahlung der Leibrente kann auch quartalsweise erfolgen.

Ebenfalls besteht die Option einer Teil-Einmalzahlung und anschließender regelmäßiger Zahlungen der Leibrente.

Vorab muss erwähnt werden, dass bei der Leibrente zwei Rechte zum Tragen kommen. Einmal das Wohnrecht und die sogenannte Reallast.

Das Wohnrecht als beschränkte persönliche Dienstbarkeit wird im Grundbuch eingetragen. Es ist wichtig, dass dieses Recht im Rang an erster Stelle steht, um so auch im Falle einer Insolvenz des Käufers unberührt zu bleiben.

Die Leibrente wird ebenfalls im Grundbuch besichert. Allerdings handelt es sich um eine sogenannte Reallast, also eine wiederkehrende Leistung, die zugunsten des Leibrenten-Empfängers eingetragen wird.

Das Nießbrauchrecht weist einige Parallelen zum Wohnrecht auf. Beide werden im Grundbuch eingetragen und führen zu einer Belastung des Grundstücks. Beide Rechte können nicht vererbt oder veräußert werden und bestehen auch bei einem Wechsel des Eigentümers der Immobilie fort.

Anders als beim Wohnrecht kann bei einem Nießbrauchrecht die Immobilie auch vermietet werden.

Weder der Kaufpreis der Immobilie noch die Höhe der Leibrente sind festgeschrieben. Für die Berechnung sind Faktoren wie zum Beispiel die Lebenserwartung und der Immobilienwert von wichtiger Bedeutung.

Folgende vereinfachte Formel gilt bei der Berechnung: Immobilienwert – Wert des Wohnrechts (lebenslang/begrenzt) = Rentenhöhe gesamt.

Das Wohnrecht hat einen Wert. Dieser Wert wird vom Verkaufspreis in Abzug gebracht.

Merken kann man sich. Umso kürzer der Zeitraum ist, in der das Wohnrecht ausgeübt wird, desto geringer der Abzug vom Kaufpreis und umso höher die Leibrente.

Die Leibrente kann ganz nach dem Bedürfnis und der persönlichen Situation des Verkäufers in einem wiederkehrenden Rhythmus, zum Beispiel monatlich oder quartalsweise, gezahlt werden.

Es besteht auch die Option einer einmaligen Teilzahlung in Kombination mit wiederkehrenden Zahlungen der Leibrente. Diese Option eignet sich besonders, wenn man zu Beginn der Leibrente eine größere Summe benötigt.

Die Leibrente kann, je nach den Bedürfnissen des Verkäufers, lebenslang oder für einen bestimmten Zeitraum “verkürzte Leibrente” vereinbart werden.

Somit wird auch das Wohnrecht lebenslang oder für einen bestimmten Zeitraum vertraglich verankert.

Mit dem Tod des Berechtigten erlischt das Wohnrecht und die Immobilie ist für den Eigentümer frei zu bewirtschaften oder ggf. zu verkaufen.

Sollte der Inhaber des Wohnrechts innerhalb von 5 Jahren nach Beginn der Leibrente versterben, bieten einige Anbieter die Möglichkeit, dass den Hinterbliebenen der Gegenwert der Leibrente für die noch bestehende Restzeit von den 5 Jahren ausgezahlt wird, in Form einer Einmalzahlung oder der monatlichen Zahlung.

Dieser Zeitraum kann unter Umständen auch auf 10 Jahre erweitert werden.

Bei der Leibrente geht die komplette Immobilie in den Bestand des neuen Eigentümers. Der neue Eigentümer muss dementsprechend Rechnung tragen für die Instandhaltungen und Renovierungen.

Je nach nach dem, was vertraglich vereinbart wurde, kann es sein, dass der Leibrenten-Empfänger kleinere Schönheitsreparaturen zahlen muss.

In diesem Fall bieten einige Anbieter der Leibrente die Option, die eigene Immobilie zu vermieten, obwohl das Wohnrecht die Vermietung rechtlich nicht vorsieht. Die Mieten aus der Untervermietung stehen dann Ihnen zu.

In den meisten Fällen wird vertraglich vereinbart, dass das Wohnrecht bei einem dauerhaften Wohnortwechsel erlischt. Der Eigentümer kann dann über die Immobilie verfügen.

Für die monatliche Leibrente können Steuern anfallen. Hier ist aber zu erwähnen, dass nur der Ertragsanteil der Leibrente steuerpflichtig ist. Dieser Anteil ist abhängig vom Lebensalter bei Abschluss des Vertrages oder der vereinbarten Laufzeit bei der abgekürzten Leibrente.

Beispiel Besteuerung lebenslange Leibrente

Bei 70-Jährigen beträgt der Ertragsanteil 15 Prozent. In Folge heißt das, dass nur 15 Prozent der Rentenzahlung „steuerpflichtiges Einkommen“ sind. Bei einem 80-Jährigen liegt dieser Anteil nur noch bei 8 Prozent.

Ein kurzes Beispiel verdeutlich den Ertragsanteil.

Herr Mustermann ist 70 Jahre alt und seine Leibrente beläuft sich auf 1.000 €. Aufgrund seines Alters sind nur 15 % der Leibrente dem steuerpflichtigen Ertragsanteil zu zurechnen. Somit wäre der zu besteuernde Ertrag von Herr Mustermann nur 150 €.

Aufgrund der steuerlichen Freibeträge kann unter Umständen der steuerpflichtige Ertragsanteil der Leibrente ohne weitere Einkünfte oft steuerfrei sein.

Wie hoch die Steuerlast für den Einzelnen ausfällt, hängt immer von der persönlichen steuerlichen Situation ab.

Hierzu raten wir, die Beratung eines Steuerberaters aufzusuchen.

Hier müssen zwei Dinge unterschieden werden.

Das Wohnrecht bleibt bei einer Zahlungsunfähigkeit des Käufers beziehungsweise Leibrenten-Anbieters unberührt, wenn das Wohnrecht erstrangig im Grundbuch abgesichert wurde.

Die Leibrente ist ebenfalls im Grundbuch abgesichert, diese ist als Reallast eingetragen. Allerdings entfällt die Zahlung zunächst bei einer Insolvenz.

An die Stelle der Reallast tritt ein Anspruch auf Ersatz aus dem Versteigerungserlös. In Folge des Zuschlags, bei der einer Versteigerung, wird der Gegenwert Ihres Anspruchs befriedigt.

Im besten Fall bietet die Leibrente dem Immobilienverkäufer eine planungssichere Altersvorsorge und zusätzlich ein finanzielles Polster. So können die Lebenshaltungskosten gedeckt werden und der Lebensabend kann sorgenfrei genossen werden, in der vertrauten Umgebung.

Ob die Leibrente als Immobilienrente für Sie am besten geeignet ist und Ihren Bedürfnissen entspricht, kann die Immverde mit Ihnen gemeinsam erarbeiten.

Sie selbst und Ihre persönliche Situation geben uns gemeinsam die Richtung vor.

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