Das Wohnrecht

Auch wenn es sich beim Wohnrecht vermeintlich um einen selbsterklärenden Ausdruck handelt, ist es in der Realität doch etwas umfassender, als der Begriff vermuten lässt. Vielmehr geht es um ein Recht, welche im BGB definiert und geregelt wird.

Das Wohnrecht, als beschränkt persönliche Dienstbarkeit, wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und erlaubt es dem Wohnrechtsinhaber, die Immobilie bzw. einen Teil der Immobilie zu bewohnen. Das Wohnrecht kann lebenslang oder für einen bestimmten Zeitraum vereinbart werden. Des Weiteren wird das Wohnrecht entgeltlich oder unentgeltlich vereinbart.

Im Zusammenhang mit der Immobilienverrentung wird für den Begünstigten des Rechts, ein unentgeltliches Wohnrecht, im Grundbuch eingetragen.

Die Bedeutung des „unentgeltlichen lebenslangen Wohnrechts“

Ist jemand der Berechtigte eines lebenslangen unentgeltlichen Wohnrechts, wird ihm das Recht eingeräumt, die Immobilie bis zu seinem Lebensende unentgeltlich, das heißt ohne Nutzungsentgelt oder Miete, zu bewohnen. Dieses Recht wird notariell beurkundet und im Grundbuch der Immobilie eingetragen.

Durch eine solche Eintragung im Grundbuch wird ganz klar das Verhältnis zwischen Rechteinhaber und der Immobilie geregelt.

Unterschied Wohnrecht
und Nießbrauch

Beide Rechte werden in Abteilung II (Lasten und Beschränkungen) des Grundbuchs eingetragen und stellen eine Belastung dar. Der Nießbrauch geht weiter als das Wohnrecht, weil er nicht nur zum Bewohnen der Immobilie berechtigt, sondern auch dazu, die Immobilie zu vermieten.

Der Inhaber eines Wohnrechts darf die Immobilie dagegen nur selbst bewohnen oder seine Familie sowie die zur Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung beziehungsweise Haus aufzunehmen.

Im Unterschied zum Nießbrauch bietet das Wohnrecht weniger Rechte für den Wohnberechtigten. Das macht sich ebenfalls bei einem Auszug deutlich bemerkbar. In den meisten Fällen erlischt das Wohnrecht, wenn die eigene Immobilie dauerhaft nicht mehr bewohnt wird. Als Beispiel ist der Umzug in eine Seniorenresidenz zu benennen.

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Berechnung des Wohnrechts

Der Wert des Wohnrechts wird ähnlich dem Nießbrauch berechnet. Hier wird der Jahreswert, der sich aus der marktüblichen Jahresmiete für das zu verrentende Objekt ergibt, mit einem sogenannten Vervielfältiger multipliziert.

Dieser Vervielfältiger ergibt sich anhand einer Tabelle, die vom Bund alle zwei Jahre herausgegeben wird. Die Tabelle strukturiert sich nach Alter, Geschlecht und Lebenserwartung.

Als Faustformel gilt “Lebenserwartung x Mietersparnis”.

Rechte und Pflichten

Die Rechte und Pflichten, die sich aus einem Wohnrecht ergeben, können individuell im vereinbarten Vertrag angepasst werden.

Regelmäßig übernimmt der Wohnrechtberechtigte die laufenden Nebenkosten und kleinere Schönheitsreparaturen, vergleichbar mit einem Mieterverhältnis. Der neue Eigentümer ist für Instandhaltungsmaßnahmen und Modernisierungsarbeiten verantwortlich. So wird der Wohnrechtberechtigte zukünftig von diesen Lasten befreit.

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