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Großeltern mit Tochter vor einem Laptop - shutterstock
Veröffentlicht am: 7. April 2022

Erbschaftssteuer und Immobilienverrentung – das sollten Sie als Nachkommen wissen

Selbst, wenn Ihre Eltern aktuell noch fit und aktiv sind, wissen Sie, dass sich das eines Tages ändern wird. Neben den emotionalen Aspekten gilt es dann auch, sich um das Erbe zu kümmern. Sinnvoll ist es, wenn Sie sich mit diesem Thema schon dann beschäftigen, wenn es noch gar nicht akut ist – wenn Sie noch einen klaren Kopf dafür haben. Denn dann ist es unter Umständen sogar möglich, die Erbschaftssteuer mit den passenden Schritten zu reduzieren oder sogar ganz zu vermeiden.

Freibeträge zur Erbschaftssteuer nach Verwandtschaftsgrad

Die Berechnung der Erbschaftssteuer richtet sich nach der Höhe des Erbes und nach dem Verwandtschaftsverhältnis. Je näher dieses dem Erblasser ist, desto höher ist der Freibetrag:

  • Ehepartner*innen und eingetragene Lebenspartner*innen: 500.000 Euro
  • Kinder: 400.000 Euro (dieser Betrag gilt für alle Kinder und die Enkel, sofern die Kinder verstorben sind)
  • Enkel (sofern die Kinder noch leben, aber die Enkel erben sollen): 200.000 Euro

Weitere Konstellationen

Falls keine Kinder oder Enkel das Erbe antreten, sondern an deren Stelle Urenkel treten oder für den Fall, dass Eltern von ihren Kindern erben, reduziert sich der Freibetrag auf lediglich 100.000 Euro. Alle anderen potenziellen Erben genießen nur noch einen Freibetrag von 20.000 Euro auf die Erbschaftssteuer.

Steuersätze und Steuerklassen und die Erbschaftssteuer

Die Freibeträge sind also relativ klar geregelt. Aber was tun Sie, wenn die Immobilie diesen Wert übersteigt? Das kann gerade in gefragten Lagen oder bei wirklich hochwertigen Immobilien schnell passieren. Dann rutschen das Haus und die Erbschaft in die Steuer. Die Erbschaftssteuer muss allerdings lediglich auf den errechneten Differenzbetrag gezahlt werden und sie richtet sich auch nach der Steuerklasse. Gerade in diesem Bereich ist es aber nicht die persönliche Steuerklasse, sondern die Erbschaftssteuerklasse, von denen es insgesamt 3 gibt.

  • bei nahen Verwandten: abhängig vom Wert des Erbes 7-30 Prozent (Steuerklasse 1)
  • nicht verwandte Erbnehmer: 30-50 Prozent (Steuerklasse 3)

Ist die Schenkung eine Alternative?

Wer sich nun denkt, dass er die Erbschaftssteuer mit Hilfe einer Schenkung umgehen kann, der sollte die Schenkungsteuer bedenken, die unter Umständen ähnlich hoch wie die Erbschaftssteuer ausfallen kann. Darüber hinaus ist eine steuerfreie Schenkung nur alle 10 Jahre möglich. Was ist also die Alternative?

Reduzieren Sie temporär den Verkehrswert der Immobilie

Haben Sie einmal von der Immobilienverrentung mit eingetragenem Nießbrauch gehört? Das bedeutet, dass der neue Käufer der Eigentümer der Immobilie wird und durch das eingetragene Nießbrauchrecht, das notariell beglaubigt wird, reduziert sich der Verkehrswert. Die Eltern können dennoch lebenslang im Haus wohnen bleiben und, sofern gewünscht, die Immobilie sogar vermieten und von den Mieteinnahmen voll profitieren. Der Nießbrauch ist also ein konkreter Wert für Ihre Eltern.

Warum senkt der Nießbrauch den Wert der Immobilie?

Das Nießbrauchrecht ist im Grundbuch verankert und kann weder von den Beschenkten noch von den Käufern gekündigt werden. Ein solches Haus ist in der Praxis schwer zu vermarkten, denn wer möchte schon Eigentümer einer Immobilie werden, die auf unbestimmte Zeit bewohnt ist? Dieser Faktor stellt also eine Wertsenkung dar, die allerdings rein rechnerisch ist.

Hier wird der sogenannte Nießbrauchwert herangezogen, der auf Basis der sogenannten Sterbetafel berechnet wird. Das ist die statistisch verbleibende Lebenszeit der Erblasser. Der nächste Faktor dieser Gleichung ist die üblicherweise mögliche Miete, die für Immobilien solcher Art in dieser Gegend mutmaßlich erzielt werden kann.

Die Rechnung lautet also:

  • mögliche erzielbare Miete x 12 = mögliche Jahresmiete
  • mögliche Jahresmiete x verbleibende statistische Lebenszeit in Jahren = Nießbrauchwert

Der aktuelle Verkehrswert errechnet sich dann aus dem tatsächlichen Verkehrswert abzüglich des Nießbrauchwerts. Durch diesen Kunstgriff können Sie als mutmaßlich erbende Kinder den Wert Ihrer Erbschaft rechnerisch senken. Selbst, wenn Sie sich also nicht entscheiden, das Haus tatsächlich zu verkaufen, weil das eben einfach nicht möglich ist oder weil Sie es einfach nicht wollen, hat sich die Höhe des zu versteuernden Erbes reduziert. Dadurch ist es sogar möglich, dass Sie weder Schenkungssteuer noch Erbschaftssteuer zahlen müssen.

Weitere Vorteile aus der Immobilienverrentung

Für Ihre Eltern ergeben sich aus dieser Art der Verrentung weitere Vorteile:

  • Einnahmen aus der Verrentung: Ihre Eltern können ihre Rente etwas aufbessern, weil sie für die Immobilienrente Einnahmen haben.
  • Kein Umzug: Ihre Eltern können in ihrer gewohnten Umgebung wohnen bleiben und es steht kein tatsächlicher Immobilienverkauf an.
  • Mieteinnahmen: Selbst wenn Ihre Eltern sich irgendwann für eine Seniorenresidenz entscheiden, können sie die Immobilie vermieten und durch die Mieteinnahmen müssen sie Ihre Rente nicht für das neue Zuhause einsetzen.

Fazit

Tatsächlich ergeben sich aus der Verrentung von Immobilien mit eingetragenem Nießbrauch diverse Vorteile, besonders wenn es um das Thema Steuern geht. Wichtig ist allerdings, dass Sie mit Ihren Eltern offen über das Thema Erbe, auch der Immobilie, reden. Zwar erfreut sich gerade das Thema Erbe nicht der größten Beliebtheit, Sie können sich aber jede Menge Ärger und vor allen Dingen hohe Kosten durch die Steuerpflicht sparen.

Sie haben Fragen zum Thema Immobilienverrentung? Dann zögern Sie bitte nicht, Kontakt zu uns aufzunehmen.

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