Veröffentlicht am: 30. März 2023

Sie möchten Ihren Immobilienwert ermitteln? So funktioniert es.

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung haben, die Sie verkaufen möchten, dann ist es zuvor wichtig, dass Sie den Wert der Immobilie ermitteln. Wir möchten Ihnen in diesem Artikel einen Überblick über die Ermittlung des Immobilienwerts geben.

Wann müssen Sie einen Immobilienwert kennen?

Die Gründe dafür, einen Immobilienwert zu kennen, sind sehr unterschiedlich. Dabei fließt nicht nur der ursprüngliche Kaufpreis in den Wert ein, sondern durchaus auch wertsteigernde Faktoren. Der Immobilienwert ist dabei zunächst einmal die Verhandlungsgrundlage und er sollte sich immer nur auf sachliche Daten stützen. Genau da beginnt aber für die meisten Immobilienbesitzer das Problem: Sie haben selbst vielleicht viele Jahre in der Immobilie verbracht und / oder es hängen viele Erinnerungen und damit Emotionen an der Immobilie. Ein realistischer Wert ist aber von besonderer Bedeutung, wenn Sie die Immobilie schnell verkaufen möchten und sich nicht allzu lange mit der Verkaufsphase belasten wollen. Eine Immobilie zu verkaufen, kann freiwillig oder unfreiwillig nötig sein. So oder so: Es fällt den wenigsten Menschen leicht, einfach eine Zahl einzusetzen und diese als Basis zu nehmen.

Was hat es mit der Grundsteuerreform auf sich?

Alle Vorschriften und Bestimmungen, die bis zum Jahr 2019 galten, wurden seinerzeit unter die Lupe genommen und etliche wurden sogar als verfassungswidrig eingestuft. Auch das Gleichheitsprinzip Westdeutschlands wurde vielfach verletzt. Die Gründe dafür sind wohl in den veralteten Informationen zu suchen, auf denen die Festlegung der Grundsteuer bis dahin beruhten. Am 8. November 2019 wurde unter großem öffentlichen Aufsehen die Grundsteuerreform beschlossen. Sie stellt alles bisher Dagewesene auf den Kopf und gilt final ab dem Jahr 2025.

Das Ziel ist nicht mehr und nicht weniger als ein vereinfachtes Grundsteuer- und Bewertungsrecht für Grundstücke. Verfassungskonform soll die neue Verordnung sein, gleichzeitig aber auch möglichst unbürokratisch und unkompliziert. Ost- und Westdeutschland sollen gleichbehandelt werden und die Informationsquellen, auf die sich die Bewertung der Grundstücke stützt, sollen vereinheitlicht und modernisiert werden.

Die erhobenen Steuern sollen dann möglichst konstant bei 15 Milliarden Euro liegen.

Was in der Theorie noch nach einem Kinderspiel klingt, stellt sich in der Praxis leider ganz anders dar. Denn jedes Bundesland hat das Recht, einige eigene Aspekte in die Erhebung der Grundsteuer einfließen zu lassen.

Dennoch gibt es einen einheitlichen Fahrplan, wie die Grundsteuerreform sich durchsetzen soll:

  1. Neubewertung der Grundstücke: Bis zum Jahr 2025 soll es geschafft sein – dann sollen alle 36 Milliarden Grundstücke in Deutschland neu bewertet sein. Dazu gibt es die Möglichkeit einer Begehung oder des Einreichens von Unterlagen. Nur so ist es den örtlichen Finanzämtern möglich, die Werte der Objekte zu erfassen.
  2. Absenkung der Grundsteuermesszahl: Viele Immobilien konnten in den letzten Jahren von Wertsteigerungen profitieren. Diese Tatsache soll sich aber nicht negativ auf die Steuerlast der Besitzer auswirken. Vorbeugend soll daher die Steuermesszahl abgesenkt werden.
  3. Festlegung der 15 Milliarden als Steuergrenze: Gemeinden sollen diese Grenze nicht überschreiten können. Damit das gelingt, müssen vor allen Dingen Ballungsräume ihre Hebesätze absenken.

Gründe, um den Immobilienwert ermitteln zu müssen:

  • Verkauf der Immobilie

  • Beleihung der Immobilie

  • Festsetzung des Werts für eine Versicherung

  • Anstehende Zwangsversteigerung

  • Besteuerung der Immobilie

  • Wertsteigerung der Immobilie soll berechnet werden

  • Einfließen der Immobilie in eine Bilanz, weil sie laut IAS 40 als Finanzinvestition gilt

Wie können Sie den Immobilienwert ermitteln?

Grundsätzlich stehen Ihnen drei große Wege zur Auswahl, um den Immobilienwert zu ermitteln:

Dieses Verfahren ist auch unter dem Namen Marktwert bekannt. Seit dem Jahr 2014 sind die beiden Begriffe auch rechtlich synonym verwendbar. Dabei wird der Wert der Immobilie oder des Grundstücks anhand vergleichbarer Objekte in der näheren Umgebung festgelegt. Hier fließen viele Faktoren mit hinein wie die Lage, die Größe und die Gebäudeart, aber auch die Bausubstanz und der gesamte bauliche Zustand sowie Ausstattung und Bodenbeschaffenheit. Um dieses Verfahren anwenden zu können, müssen sich in der Nähe ausreichend viele vergleichbare Immobilien befinden.

Hier wird geschätzt, welchen Ertrag Sie mit dieser Immobilie voraussichtlich erzielen können. Das Verfahren eignet sich nicht so sehr für kleine Immobilien, sondern eher für Wohnanlagen mit mehr als drei Wohneinheiten und für Betreiberimmobilien wie Hotels, Freizeitanlagen und Krankenhäuser. Der Fokus liegt hier nicht so sehr auf der Immobilie selbst, sondern darauf, wie viel Geld Sie damit erwirtschaften können.

In dieses Verfahren fließen drei Komponenten ein:

  • Bodenrichtwert – Wert des Grundstücks oder des Grundstücksanteils
  • Herstellungskosten der baulichen Anlage – bei privat genutzten Gebäuden das Haus oder die Wohnung
  • Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen – etwa Wege oder Garagen

Dieses Verfahren wird vor allen Dingen bei verpachteten oder vermieteten Immobilien eingesetzt, die also regelmäßig Erträge erwirtschaften. Es werden die Kosten in Relation zur Abnutzung gesetzt.

Welche Faktoren fließen in den Immobilienwert mit ein?

Neben den bereits genannten Faktoren gibt es ein paar Aspekte, die sich wertstei-gernd oder wertmindernd auf Ihren Immobilienwert auswirken können.

Es ist fast schon ein geflügeltes Wort: Wichtig für eine Immobilie sind 3 Dinge – Lage, Lage und Lage. In der Tat gibt es deutlich wertsteigernde und wertmin-dernde Lagen. Dabei wird zwischen der sogenannten Makrolage und der Mik-rolage unterschieden. Die Makrolage beschreibt dabei die gesamte Region, etwa einen Landkreis. Diese Lage beschreibt, wie gut die Infrastruktur, die Anbindung an verschiedene Verkehrswege, wirtschaftliche und soziodemografische Entwicklungen, aber durchaus auch die politische Situation vor Ort ist. Die Mikrolage beschäftigt sich mit dem direkten Umfeld – wie sieht es mit Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, ärztlicher Versorgung, Gastronomie, Naherholung und direktem Nahverkehr aus? Ist dieses Angebot gut, wirkt sich das positiv auf den Immobilienwert aus. Wertmindernd können Aspekte wie Baulärm, Verkehrslärm oder eine hohe Luftverschmutzung sein.

Dieser Wert definiert sich durch Alter, Erhaltungszustand und Energiestandard der Immobilie. Sie können ihn durch Modernisierungen und Sanierungsmaß-nahmen an Ihrer Immobilie positiv beeinflussen.

Neben fest verbauten oder mit verkauften Einrichtungsaspekten fließen in diesen Wert auch verwendete Baumaterialien und deren Wert (vielfach auch ökologische Aspekte), Bauausführung, Bauweise, Dinge wie Garten, Terrasse, Balkon und Aufzug mit ein. Moderne Sanitär- und Heizungsanlagen sind ein positiver Faktor und ebenso über den Standard hinausgehende Dinge wie eine Sauna, ein Whirlpool oder ein Ankleidezimmer.

Zum tatsächlich bewohnten Raum dürfen Sie hier einige darüber hinausgehende Anlagen zumindest prozentual einrechnen. Unbeheizte, geschlossene Räume zählen zu 50% (z.B. Schwimmbad oder Wintergarten). Terrasse, Balkon, Loggia und Dachgarten zählen zu 25%, bei einer sehr guten Lage oder aufwändiger Gestaltung auch 50%.

Bei einem privaten Verkauf können Sie diesen Wert mit einem Experten selbst fest-legen. Geht es um ein Gerichtsverfahren oder darum, eine Wertsteigerung zu be-rechnen, kann ein Gutachten sinnvoll sein.

Der Immobilienwert bei einem Teilverkauf

Wir von Immverde haben uns auf Immobilienverrentung und Teilverkäufe spezialisiert. In diesem Rahmen unterstützen wir Sie natürlich auch gerne dabei, Ihren Immobilienwert realistisch anzusetzen. Das Konzept des Teilverkaufs ist interessant für Sie, aber Sie haben zuvor noch Fragen? Dann freuen wir uns, wenn Sie Kontakt zu uns aufnehmen.