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Veröffentlicht am: 5. Mai 2022

Erbpacht und Erbbaurecht

Als Eigentümer eines unbebauten Grundstücks, das Sie aber in der Familie halten wollen, können Sie dennoch einen Teil Ihres Grundbesitzes in Bargeld umwandeln. Erbpacht unter Zuhilfenahme des Erbbaurechts könnte für Sie eine echte Alternative sein.

Was heißt eigentlich Erbpacht und Erbbaurecht?

Die meisten Menschen setzen die Worte Erbpacht und Erbbaurecht quasi synonym ein. Dabei ist das rein juristisch nicht korrekt: Erbpacht bedeutet nämlich, streng genommen, dass ein Grundstückspächter die Möglichkeit hat, ein fremdes Grundstück selbst zu bewirtschaften oder bewirtschaften zu lassen. Dieses Recht existiert allerdings in Deutschland seit dem Jahr 1947 nicht mehr.

Ersetzt wurde das Ganze durch das sogenannte Erbbaurecht, das es einem Grundstücksbesitzer, der in diesem Fall der Erbbaurechtsgeber ist, ermöglicht, sein Grundstück an einen Bauherren auf Zeit zu verpachten. Dieser Pächter kann das Grundstück durch das Erbbaurecht dazu benutzen, ein Haus darauf zu bauen.

Was heißt in diesem Zusammenhang Erbbauzins?

Der Pächter des Grundstücks, der in diesem Zusammenhang Erbbaurechtsnehmer heißt, zahlt dem Eigentümer des Grundstücks regelmäßig eine Pacht, die auch Erbbauzins heißt. Die Höhe des Erbbauzinses berechnet sich nach dem Wert des Grundstücks, meistens 3 bis 5 Prozent des Grundstückswerts.

Welche Vorteile haben Sie beim Erbbaurecht?

Die meisten Senioren setzen die Erbpacht beziehungsweise das Erbbaurecht als Altersvorsorge ein.

Tatsächlich kann sich für Sie auch ein Vorteil aus dem Erbbaurecht ergeben: Wenn nämlich der Vertrag ausläuft, geht nicht nur das Grundstück an Sie zurück, sondern unter dem Stichwort „Heimfall“ auch das darauf befindliche Haus. Dafür zahlen Sie als Erbbaurechtsgeber dem Erbbaurechtsnehmer eine Entschädigung, in der Regel mindestens zwei Drittel des Gebäudewerts.

Der Vertrag kann darüber hinaus auch festlegen, dass der Pächter wertsteigernde Modernisierungsmaßnahmen auf dem Grundstück ergreifen muss. Die Grundsteuer zahlt übrigens der Erbpachtnehmer, obwohl er nicht der Grundeigentümer ist.

Wie lange läuft eine Erbpacht nach Erbbaurecht?

Es erscheint nur logisch, dass das Erbbaurechtsgesetz eine vergleichsweise lange Laufzeit vorsieht, denn wer möchte schon sein Haus auf einem Grundstück bauen, das er nach wenigen Jahren wieder verlieren wird, inklusive dem darauf stehenden Gebäude? Ein solches Erbbaugrundstück wird meistens für 60 bis 99 Jahre verpachtet. Danach ist es natürlich möglich, die Erbpacht für das Grundstück weiter zu verlängern. Wird der Vertrag allerdings nicht verlängert, erlischt das Erbbaurecht und das Grundstück fällt an den Grundstückseigentümer zurück.

Ist in diesem Rahmen auch ein Grundstückskauf möglich?

Eine Immobilienverrentung ist bei einem Erbpachtgrundstück nicht möglich. Ebenso kann keine Immobilie verkauft werden, wenn Sie nicht auch der Besitzer von dem betreffenden Grundstück sind.

Wann ist eine Erhöhung des Erbbauzinses möglich?

Eine Erhöhung des Zinses ist immer nur dann möglich, wenn sich statistisch gesehen die Lebenshaltungskosten um mindestens 5 Prozent erhöht haben. Eine willkürliche Anpassung beziehungsweise Erhöhung ist nach den Regeln des Erbbaurechts ausgeschlossen. Schließlich soll dieser Posten auch für den Erbbaurechtsnehmer ein verlässlicher Posten sein. Die Erhöhung darf dann auch nur im gleichen prozentualen Maß der Erhöhung der Lebenshaltungskosten nach dem sogenannten Verbraucherpreisindex erfolgen.

Ist nach der Erbpacht ein Immobilienverrentung möglich?

Sobald der Erbpachtvertrag ausgelaufen ist und Sie Ihr Grundstück wieder erhalten haben, sowie ebenso das Recht an der Immobilie, können Sie erneut Kapital daraus gewinnen: Sie können nämlich die Immobilie verkaufen und dadurch einen Teil der Entschädigungszahlung zurück erhalten.

Darüber hinaus steht es Ihnen auch frei, ein lebenslanges Nutzungs- und Wohnrecht unter dem Aspekt des Nießbrauchrechts anzuwenden. Dieses wird auf die gesamte Immobilie angewendet und wird selbstverständlich auch in das Grundbuch eingetragen.

Warum sollten Sie sich für das Erbbaurecht entscheiden?

Gerade, wenn die Finanzierung einer Immobilie recht eng kalkuliert ist, kann sich für Hausbauer das Erbbaurecht rentieren. Denn meistens vergeben die Grundstückseigentümer recht günstige Konditionen. Kein Wunder: Sie selbst legen aktuell keinen Wert auf die Nutzung des Grundes, der dennoch bewirtschaftet wird und keinen Wert verliert. Im Gegenteil: Sie können noch den Erbbauzins einnehmen und damit ihr Einkommen durch diese Form der Verpachtung aufbessern.

Wichtig ist allerdings, dass der Hausbauer möglichst viele Eventualitäten mit dem Grundstückseigentümer bespricht und diese auch im Erbbaurechtsvertrag festlegt. Denn im Zweifelsfall kann dieser verlangen, dass der Grund abgekauft wird. Dann haben Sie nicht nur die Kosten für die Immobilie. Sie haben auch über eine gewisse Zeit den Erbbauzins gezahlt und müssen den Grund dann noch abnehmen.

Fazit – lohnt sich das Erbbaurecht für Sie?

Sowohl für den Erbbaurechtnehmer als auch für den Erbbaurechtsgeber kann sich das Konzept Erbbaurecht lohnen. Denn der Erbbauzins ist für den Hausbauer nicht besonders hoch und die Laufzeit des Vertrages ist in der Regel so lange gewählt, dass er zu Lebzeiten kein Problem damit bekommt. Nun könnte man als einen der Nachteile anführen, dass man zwar das Eigenheim besitzt, aber nie das Eigentum des Grundstückes innehat. Dennoch dürften die Nachteile deutlich geringer als die Vorteile ausfallen.

Eine Beratung ist für beide Seiten immer sinnvoll – wenn Sie also Fragen zum Thema Erbbaurecht haben, zögern Sie bitte nicht, uns anzusprechen. Gerne beraten wir Sie, wenn es um den Bau eines Gebäudes auf einem Erbbaurechtsgrundstück geht.

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