Verständnis der Grundschuld bei Immobilienverrentung

Eine Grundschuld stellt eine Art Sicherheitsmaßnahme dar, die bei einem Kredit oder einer Hypothek für ein Grundstück oder eine Immobilie vereinbart wird. Sie wird als Pfandrecht im Abschnitt III des Grundbuchs vermerkt. Das Ziel der Grundschuld ist es, den Kreditgeber abzusichern, sollte der Kreditnehmer seine Verpflichtungen nicht erfüllen. Es handelt sich hierbei um ein sogenanntes dingliches Recht, das unabhängig vom Wechsel der Schuldner oder Gläubiger besteht.

Die Grundschuld dient als Sicherheit für den Kreditgeber. Falls der Kreditnehmer finanzielle Schwierigkeiten hat und die regelmäßigen Zahlungen nicht mehr leisten kann, hat der Kreditgeber das Recht, auf die Immobilie zurückzugreifen. Im schlimmsten Fall könnte die Immobilie sogar zwangsversteigert werden, um die ausstehenden Beträge zu decken. Durch die Eintragung im Grundbuch ist die Grundschuld stets nachweisbar und transparent.

Wichtig zu wissen ist, dass es sowohl erstrangige als auch zweitrangige Grundschulden gibt. Bei einer Zwangsversteigerung zur Deckung ausstehender Forderungen wird immer zuerst die Forderung im ersten Rang des Grundbuchs beglichen, so weit wie möglich in vollem Umfang. Erst danach werden die zweit- und nachrangigen Forderungen bedient. Daher streben Kreditgeber generell an, ihre Forderung an erster Stelle im Grundbuch eintragen zu lassen. Bei Immobilienfinanzierungen wird in der Regel eine erstrangige Grundschuld für den Hauptkreditgeber und eine zweitrangige Grundschuld für weitere Kreditgeber eingetragen.

Vereinfacht ausgedrückt, bestimmt die Rangfolge der jeweiligen Grundschuld, welche Sicherheit zu welchem Zeitpunkt aus der vorhandenen Masse bedient wird. Es sollte nicht angenommen werden, dass bei mehreren Gläubigern der erzielte Betrag gleichmäßig unter ihnen aufgeteilt wird. Bei einem Immobilienverkauf mit eingetragenem Nießbrauch oder Wohnrecht geht es also um eine stufenweise Priorisierung der Forderungen.

Obwohl die Höhe der Grundschuld oft an die Höhe des Darlehens gebunden ist, müssen diese beiden Beträge nicht unbedingt übereinstimmen. Es ist durchaus gängige Praxis, dass Darlehensgeber bei einer Darlehenssumme von 200.000 Euro eine höhere Grundschuld von beispielsweise 300.000 Euro eintragen lassen. Voraussetzung ist allerdings, dass es sich nicht um eine Vollfinanzierung handelt. Diese Strategie sichert den Zugriff auf den Eigenkapitalanteil des Kreditnehmers und bietet eine stärkere Absicherung im Falle einer Zwangsversteigerung.

Die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch ist mit Kosten verbunden, da sie durch einen Notar erfolgen muss. Die entstehenden Kosten richten sich nach verschiedenen Faktoren, einschließlich der Darlehenshöhe, der Höhe der Grundschuld, dem Wert der Immobilie und den Aufwendungen für die juristische Aufklärung und Eintragung. Diese Kosten müssen in die Finanzplanung miteinbezogen werden, obwohl sie im Verhältnis zu den damit verbundenen Vorteilen oft relativ gering sind.

Ein wichtiger Punkt, der oft für Überraschung sorgt, ist, dass die Grundschuld nicht automatisch gelöscht wird, wenn das Darlehen vollständig zurückgezahlt wurde. Dies kann die Vermarktung einer Immobilie erschweren, obwohl die Grundschuld im Alltag wenig Auswirkungen hat und die Kreditwürdigkeit in der Regel nicht beeinträchtigt.

Auch wenn das Darlehen vollständig getilgt wurde, bleibt die Grundschuld oft im Grundbuch verzeichnet. Dies liegt daran, dass die Austragung der Grundschuld Kosten verursacht. Daher sollte spätestens beim Verkauf der Immobilie – ob mit oder ohne Verrentungsoption – eine Austragung in Betracht gezogen werden, um den bestmöglichen Verkaufspreis zu erzielen.

Im Kontext der Immobilienverrentung entsteht ebenfalls eine Schuld des Käufers. Oft wird das lebenslange Nießbrauch- oder Wohnrecht des Verkäufers als Grundschuld des Käufers im Grundbuch eingetragen, um es abzusichern. Im Falle einer finanziellen Notlage des Käufers und einer damit verbundenen Zwangsversteigerung der Immobilie würde der Verkäufer sonst sein Nießbrauch- oder Wohnrecht verlieren.

Um dies zu verhindern, ist es gängige Praxis, dass das Nießbrauch- oder Wohnrecht an erster Stelle im Grundbuch eingetragen wird. Wenn die Immobilie veräußert wird, sollte die Grundschuld erst nach dem Tod des Verkäufers gelöscht werden, um den Verkäufer weiterhin abzusichern.

Ist die Grundschuld auf einem niedrigeren Rang eingetragen und befinden sich höhere Verbindlichkeiten an erster Stelle, etwa eine Immobilienfinanzierung des Käufers, wäre das Nießbrauch- oder Wohnrecht im Falle einer Insolvenz des Käufers gefährdet. Daher sollte stets sichergestellt werden, dass das Nießbrauch- oder Wohnrecht an erster Stelle eingetragen wird, um das Risiko zu minimieren, dass der Verkäufer seinen Anspruch verliert.