Nießbrauch – Grundlagen für die Vermietung mit Nießbrauch

Das Thema Nießbrauch ist im Bereich der Immobilienverrentung immer beliebter. Inzwischen kann man es tatsächlich als eine lukrative und zukunftsfähige Verkaufsmöglichkeit betrachten. Das gilt sowohl für den Fall, dass Sie selbst in der Immobilie wohnen bleiben möchten, als auch für den Fall, dass Sie die Immobilie vermieten möchten.

Das Wort Nießbrauch kommt dabei vom lateinischen „usus fructus“, also dem alten Wort Fruchtziehung. Nießbrauch ist also nicht das reine Recht, die Immobilie zu bewohnen, sondern vielmehr der tatsächliche Nutzen aus der Immobilie.

Sie können die Immobilie entweder selbst bewohnen oder sie vermieten. Dann würde die gezogene Frucht die eingenommene Miete sein, die Sie als Nießbraucher behalten dürfen und da kann auch der neue Eigentümer nicht dran.

Der Nießbrauch wird ins Grundbuch eingetragen. Dadurch werden Sie im Alter zusätzlich geschützt. Denn durch einen Eintrag im Grundbuch ist es auch bei einem Verkauf der Immobilie nicht möglich, Ihnen Ihr Nutzungsrecht abzusprechen. Der Grundbucheintrag ist also keine freiwillige Sache, sondern eine Verpflichtung.

Wann empfiehlt sich der Nießbrauch?

Der Nießbrauch ist in unterschiedlichen Fällen empfehlenswert. Stellen Sie sich vor, Sie haben Kinder und möchten diesen bereits zu Ihren Lebzeiten einen Teil des Erbes auszahlen. Sie möchten aber weiter der Nießbraucher bleiben, denn Ihr Zuhause wollen Sie natürlich noch nicht aufgeben. Darüber hinaus sind Sie nicht mehr so vollumfänglich verpflichtet. Sie müssen sich nur noch um kleine Instandsetzungsarbeiten kümmern. Die großen Instandhaltungen obliegen dem neuen Eigentümer.

Nutzung der Mieteinnahmen

Der Nießbrauch ist auf jeden Fall eine gute Möglichkeit für eine Finanzierung der Rentenzeit. Sie als Nießbraucher können in Ihrer Wohnung oder Ihrem Haus bleiben, müssen auch Ihr Grundstück nicht aufgeben.

Sollten Sie sich entscheiden, dass Sie vermieten möchten, können Sie sogar die Miete behalten und damit gegebenenfalls eine neue Unterkunft, beispielsweise eine Seniorenresidenz finanzieren. Bedenken Sie, dass Mieteinnahmen, wie alle regelmäßigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, versteuert werden müssen.

Die Rechte des neuen Eigentümers

Die Beantwortung dieser Frage zeigt ganz klar, dass der Käufer, also der neue Eigentümer, ausschließlich juristischer Eigentümer der Immobilien ist. Damit hat er nicht das Recht des Vermieters. Der Nießbraucher ist und bleibt der wirtschaftliche Eigentümer und hat somit die Pflicht, für den generellen Erhalt seines Eigentums zu sorgen und damit seinen Beitrag zu leisten. Der Nießbrauchgeber kann also den Nießbrauchsberechtigten nicht aus Gründen des Eigenbedarfs kündigen.

Was allerdings möglich ist, ist der Verkauf an einen Dritten. Die Grundbucheintragung verhindert in diesem Fall, dass das Nießbrauchrecht unter den Tisch fallen gelassen wird.

Auch die Höhe der Miete und damit der Mieteinnahmen kann der Nießbrauchgeber nicht beeinflussen. Denn diese ist über den Nießbrauch bereits einkalkuliert und abgedeckt.

Vermieter werden. Der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch

Oft wird die Bezeichnung Nießbrauch und Wohnrecht in einem Atemzug verwendet, als ob das Wohn- und das Nutzungsrecht identisch wären.

Zunächst einmal gibt es eine Gemeinsamkeit zwischen Wohnrecht und Nießbrauch: Beide Rechte werden in das Grundbuch eingetragen. Beim Wohnrecht haben Sie allerdings lediglich das Recht auf die Nutzung der Immobilie, nicht aber, die Räume zu vermieten und die Einnahmen daraus zu behalten.

Wenn Sie also das Wohnrecht haben, können Sie dieses lebenslang vereinbaren. Sollten Sie sich dann aber zu einem Auszug entscheiden, erlischt dieses Recht meistens und der Eigentümer kann die Immobilie auf dem Immobilienmarkt zur neuen Vermietung ausschreiben.

Wenn Sie hingegen das Nießbrauchrecht haben, kann dieses nicht erlöschen, es sei denn, Sie verzichten freiwillig darauf. Als attraktive Finanzierungsmöglichkeit ist das aber nicht sinnvoll.

Wenn Sie also eine gute Lösung für eine Kombination aus Eigentum und Ruhestandsfinanzierung suchen, ist das Nießbrauchrecht hervorragend dafür geeignet. Denn dann suchen Sie sich einen Mieter und können sich einfach eine neue, altersgerechte Unterkunft damit ermöglichen.

Muss die Immobilie in eigener Benutzung sein?

Bei einer einzelnen Immobilie ist es eher üblich, dass Sie zwar verkaufen, aber weiterhin darin wohnen bleiben. Wenn Sie aber aus irgendeinem Grund mehrere Immobilien besitzen, können Sie beispielsweise drei oder vier Immobilien verrenten, in einer Immobilie leben und über die anderen das Verfügungsrecht ausüben. Dann können Sie alle anderen Immobilien, in denen Sie nicht leben, von anderen Menschen mieten lassen und sich mit den Mieteinnahmen einige Träume realisieren.

Die Suche nach neuen Mietern müssen Sie nicht überstürzt angehen. Entscheiden Sie sich einfach, in welcher Region Sie weiterhin leben möchten und für welche Immobilien Sie eine neue Nutzung als Lösung anstreben.

Fragen zu unseren Lösungen?

Sie haben noch Fragen zu unseren Modellen für das Nießbrauchrecht? Wir halten uns immer auf dem aktuellen Stand der Dinge und sorgen dafür, dass die Interessen des Eigentümers und des Nießbrauchers gleichermaßen gewahrt werden.